FvS Vermögenspreisindex Deutschland

Der Flossbach von Storch (FvS) Vermögenspreisindex erfasst die Preisentwicklung des Vermögens deutscher Haushalte. Der Index entspricht der gewichteten Preisentwicklung des Sach- und Finanzvermögens, welches sich im Besitz deutscher Haushalte befindet. Zum Sachvermögen zählen neben Immobilien- und Betriebsvermögen auch langlebige Verbrauchsgüter sowie Sammel- und Spekulationsobjekte. Das Finanzvermögen unterteilt sich in Aktien, Rentenwerte, Spar- und Sichteinlagen sowie in sonstige Finanzwerte. Immobilien stellen mit Abstand den größten Posten (63,7 %) dar, gefolgt von Betriebsvermögen (11,7 %) sowie Spar- und Sichteinlagen (10,5 %).

Mit Veröffentlichung dieser Indexpubilkation wurde sowohl das Jahr der Wägung als auch das Jahr der Indexierung von 2014 auf 2017 verlegt. Hierdurch kommt es gezwungenermaßen zu Veränderungen in den vergangenen Indexständen. 2017 wurde als Wägungsjahr gewählt, da durch die Veröffentlichung der dritten Welle der Studie „Private Haushalte und Ihre Finanzen“ der Deutschen Bundesbank (Deutschen Bundesbank: Monatsbericht April 2019) neue Daten zur Vermögensverteilung deutscher Haushalte zur Verfügung stehen. Sämtliche Quellen, die ebenfalls für das Wägungsschema herangezogen wurden, wurden ebenfalls mit Daten des Jahres 2017 aktualisiert.

Sachwerte (Immobilien, Betriebsvermögen, langlebige Verbrauchsgüter und Sammel- & Spekulationsgüter), die sich im Besitz privater deutscher Haushalte befinden waren zum Ende des dritten Quartals um -2,2 % günstiger als noch zum Vorjahresquartal. Hiervon entfällt ein Preisverfall von -0,8 Prozentpunkten auf das vierte Quartal 2022. Da 79,4 % des Bruttovermögens privater deutscher Haushalte auf ihr Sachvermögen entfällt, entsteht hierdurch der größte Einfluss auf den Gesamtindex.

Das Finanzvermögen privater deutscher Haushalte (Spar- und Sichteinlagen, Aktien, Rentenwerte und sonstiges Finanzvermögen) war zum Ende des vierten Quartals um -6,4 % günstiger als noch zum Vorjahresende. Während es in den ersten drei Quartalen des Jahres zu einem Preisverfall kam, stabilisierten sich die Preise im vierten Quartal wieder und legten innerhalb des vierten Quartals um +1,0 % zu.

Die Preise für das Immobilienvermögen privater deutscher Haushalte sind innerhalb des vierten Quartals gefallen (-0,8 %), nachdem sie im Vorquartal erstmals seit 11 Jahren gefallen waren (-2,0 %). Vergleicht man jedoch die Immobilienpreise zum Jahresende 2022 mit dem Vorjahresende, so steht über ein Jahr betrachtet ein Preisanstieg für das Immobilienvermögen von +1,7 % zu Buche, da der Preisanstieg in der ersten Jahreshälfte höher als der Preisverfall in der zweiten Jahreshälfte ausfiel.

Im vierten Quartal verschlechterten sich die Rahmenbedingung am deutschen Immobilienmarkt zunehmend. Hypothekenzinsen, welche neben den Baukosten den größten Faktor für den Preis von Immobilien darstellen, stiegen massiv an, wodurch die Bereitschaft der Immobilienkäufer hohe Preise zu zahlen sank. Hintergrund für die steigenden Hypothekenzinsen sind die steigenden Zinsen auf den Anleihemärkten, welche wiederum durch die aufgekommene Verbraucherpreisinflation und die Leitzinsentscheidungen der weltweiten Notenbanken beeinflusst wurden. Während der Anstieg der Hypothekenzinsen die Nachfrage gegeben der angebotenen Preise drückt, hielt der Zuzug auf Grund des Ukrainekrieges, die seit der Pandemie gestiegene Wertschätzung privaten Wohnraums und der Trend zu mehr Homeoffice die Nachfrage für Immobilien hoch.

Auf der Angebotsseite des deutschen Immobilienmarkts herrscht weiterhin in vielen Regionen Deutschlands Knappheit. Da durch die hohen Rohstoff-, Energie- und Erzeugerpreise Neubauprojekte in großer Zahl gestrichen wurden, weitete sich das Angebot nicht aus. Als Resultat sank die Anzahl an Immobilientransaktionen im Vergleich zum Vorjahresquartal deutlich.¹ Diese erfolgreichen Transaktionen wurden zu weiterhin hohen Preisen durchgeführt, so dass zwar im Vergleich zum Sommer die Preise fielen, im Vergleich zum Vorjahresende jedoch weiterhin hoch blieben. Das Muster entspricht dem aus der Vergangenheit bekannten Preismuster auf dem Immobilienmärkten, bei denen sich die Preise für Immobilien nur sehr langsam an die veränderten Rahmenbedingungen anpassen.

Nachdem die Preise für das Betriebsvermögen, das sich in Besitz privater deutscher Haushalte befindet, über fünf Quartale in Folge gefallen waren, erholten sie sich im vierten Quartal 2022 leicht wieder (+7,1 % in Q4-2022). Trotz der Erholung im vierten Quartal steht im Vergleich zum Vorjahresende weiterhin ein Preisverfall von -27,2 % zu Buche. Damit befinden sich die Preise für private Betriebsvermögen leicht unterhalb des Preisniveaus von vor dem Ausbruch der Coronapandemie in Deutschland. In den ersten drei Monaten fielen die Preise für Betriebsvermögen drastisch, da sich die Unsicherheit über den Verlauf der Konjunktur auf Grund der steigenden Verbraucherpreise, geopolitischer Konflikte und hoher Energiepreise erhöhte. Zum Jahresende stabilisierten sich die Preise für Betriebsvermögen, da sich die Sorgen über eine harte Rezession nicht bewahrheiteten.

Preise für langlebige Verbrauchsgüter, welche sich in Besitz privater deutscher Haushalte befinden, waren zum Jahresende +8,6 % teurer als zum Vorjahresende und verzeichnen den sechsten Rekordanstieg in Folge. Die steigenden Preise sind weiterhin eine Folge der Engpässe in den globalen Lieferketten sowie der hohen Erzeuger- und Energiepreise, obwohl letztere im vierten Quartal nachließen, sich aber nicht in den Preisen für langlebige Verbrauchsgüter zeigten.

Innerhalb des Sachvermögens verzeichnen die Preise für Sammel- und Spekulationsgüter mit +13,6 % im Vergleich zum Vorjahresquartal den höchsten Preisanstieg. Durch die Unsicherheiten über die zukünftige Entwicklung der Verbraucherpreisinflation und der Kapitalmärkte sind Sammel- und Spekulationsgüter zunehmend in den Focus von Anlegern geraten. Besonders Kunstobjekte verteuerten sich im Vergleich zum Vorjahresende massiv, während Rekordumsätze in den großen Auktionshäusern eingefahren wurden. Die Preise für historische Automobile stiegen ebenfalls kräftig an, wobei seltene Exemplare der Marken Porsche, Ferrari und Aston Martin zur Preisentwicklung beitrugen.

¹ Als Indikation hierfür können die Quartalsberichte der großen deutschen Immobilienfinanzierer herangezogen werden.

Der höchste Preisverfall innerhalb des Finanzvermögens wurde für das Rentenvermögen gemessen. Die Preise für das Rentenvermögen privater deutscher Haushalte lagen zum Jahresende -16,1 % unter dem Vorjahresende, welches erneut einen Preisverfall in Rekordhöhe darstellt. Der Preisverfall innerhalb des vierten Quartals fiel mit -1,3 % verhältnismäßig milde aus. Bezogen auf die geographische Verteilung der deutschen Rentenvermögen, kam der höchste Preisverfall der vergangenen vier Quartale auf den Rentenmärkten der Emerging Markets, gefolgt von Europa und Nordamerika zustande. Betrachtet man nur das abgelaufene Quartal so stagnierten die Preise auf den Rentenmärkten in Nordamerika und erholten sich in den Emerging Markets leicht. Grund für den Preisverfall auf den globalen Rentenmärkten ist die weltweit aufgekommene Verbraucherpreisinflation, auf welche die Notenbanken mit steigenden Leitzinsen reagierten. Ebenso sank konjunkturbedingt die Bonität vieler Emittenten. Im vierten Quartal lag die Verbraucherpreisinflation zu teilen unterhalb der Erwartung und die Zinsschritte der Zentralbanken wurden kleiner, welches die Preise an den Rentenmärkten stabilisierte.

Die Preise für das Aktienvermögen privater deutscher Haushalte lagen zum Jahresende -12,8 % unterhalb des Vorjahresende. Während in den ersten drei Quartalen jeweils ein Preisverfall zustande kam, erholten sich die Preise der Aktien deutscher Haushalte und stiegen innerhalb des vierten Quartals um +5,0 % an. Grund für die Preisentwicklung an den Aktienmärkten war zunächst die aufkommende Verbraucherpreisinflation und die damit verbundene Unsicherheit über eine zukünftige Rezession und die Anhebung der Leitzinsen. Im Laufe des Jahres zeichnete sich der konjunkturelle Pfad immer deutlicher ab, worauf die Preise an den Aktienmärkten reagierten. Da das Narrativ einer schnellen starken Rezession sich nicht bewahrheiten konnte, stabilisierten sich die Aktienmärkte im vierten Quartal wieder. Deutsche Aktientiteln, welche mehr als die Hälfte der gesamten Aktieninvestitionen privater Haushalte ausmacht, fielen in den vergangen vier Quartalen um -16,8 % im Preis. Nordamerikanische Aktien, welche deutlich seltener im Portfolio der privaten Haushalte zu finden sind, fielen in Euro gerechnet im Jahresendvergleich um -12,0 %.

Der Großteil der Aktien und Rentenwerte, die sich in Besitz privater deutscher Haushalte befinden, stellen kein direktes Einzeltitelinvestment dar, sondern sind Teil der von den Haushalten gehaltenen Investmentfonds, kapitalbildenden Lebensversicherungen sowie von privaten und betrieblichen Altersvorsorgeprodukten. Daher kam es ebenfalls zu einem deutlichen Preisverfall dieser Vermögenswerte.

Der Preis für das sonstige Finanzvermögen, welcher über die Preise von Gold und an der Börse gehandelten Rohstoffen gemessen wird, weist den höchsten Preisanstieg aller Vermögensgüter im Vergleich zum Vorjahresende aus. Grund hierfür sind die Preise für Rohstoffe, welche im Jahresendvergleich +29,2 % angestiegen sind, innerhalb des jüngsten Quartals jedoch nach ihrem Rekordhoch im Sommer um -6,7 % gefallen waren. Die Rekordpreise für Rohstoffe stehen in einer direkten Verbindung zu den Problemen in globalen Lieferketten, so dass eine hohe Nachfrage auf ein geringes Angebot trifft. Der Goldpreis legte zum Jahresende im Vergleich zum Vorjahresende um +7,2 % zu. Der Höchstpreis wurde bereits im ersten Quartal erreicht und fiel anschließend in jedem der drei Quartale. Im vierten Quartal war der Preisverfall mit -0,2 % jedoch nur marginal.

Die Preise für Spar- und Sichteinlagen bleiben nach Definition unverändert.

Ein Blick in den Querschnitt des Nettovermögens privater deutscher Haushalte zeigt ein äußerst homogenes Bild. Die Vermögenspreisinflation liegt mit Ausnahme der vermögendsten Haushalte in dem engen Intervall von -0,4 % bis +0,7 %. Für die wohlhabendsten Haushalte steht ein Preisverfall von ‑5,1 % zu Buche. Da sich unter den wohlhabendsten Haushalten häufiger Unternehmerhaushalte befinden, ist bei ihnen auch der größte Anteil an Betriebsvermögen vorzufinden, wodurch ein Preisverfall ihres Gesamtvermögens entstanden ist.

Im Querschnitt des Alters der Haushalte (gemessen am Alter der Referenzperson des Haushalts) liegt die Vermögenspreisinflation über den Zeitraum der letzten vier Quartale zwischen -0,3 % und -5,5 %. Da Haushalte mittleren Alters (45-54 Jahre) den höchsten Anteil an Betriebsvermögen aufweisen, liegt bei ihnen der höchste Preisverfall vor. Der geringste Preisverfall ist bei Rentnerhaushalten vorzufinden, die über das geringste Betriebsvermögen im Altersquerschnitt verfügen

Verbraucherpreise sind gemessen am Verbraucherpreisindex des statistischen Bundesamts über das vergangene Jahr um +9,7 % angestiegen. Ein Anstieg von +1,8 Prozent entfällt hierbei auf das jüngste Quartal. Erzeugerpreise legten im vergangenen Jahr um +28,0 % zu, wobei sie im jüngsten Quartal um -3,1 % gefallen waren, nachdem sie im dritten Quartal ihren Höchstpunkt erreicht hatten.

Der FvS Vermögenspreisindex erfasst die Preisänderung von Vermögensgütern deutscher Haushalte. Der Index wird mittels des Verfahrens von Laspeyres als gewichteter Durchschnitt von indexierten Preiszeitreihen berechnet, welche jeweils die Entwicklung der Preise von Vermögensgütern in Euro wiedergeben. Der Index ist auf dem Durchschnittswert des Jahres 2017 basiert. Wenn notwendig, wurden qualitätsbereinigte Zeitreihen herangezogen und Erträge, wie z.B. Zinszahlungen, nicht berücksichtigt. Eine Bewertung der Preise wird nicht vorgenommen. Für die Vermögensklasse Aktien gehen bspw. die Aktienpreise und nicht etwa das Preis-Gewinn-Verhältnis ein. Dies entspricht dem Vorgehen bei Güterpreisindizes, in die nur Güterpreise und nicht etwa das Preis-Nutzen-Verhältnis eingehen.

Die Auswahl der relevanten Vermögensgüter erfolgt über die Studie „Private Haushalte und deren Finanzen“ (PHF) der Deutschen Bundesbank (2019). Die Gewichtung der Zeitreihen basiert auf den Umfrageergebnissen der PHF-Studie zum Jahr 2017 und entspricht dem Anteil der Vermögensgüter am Bruttovermögen der deutschen Haushalte. Die Zusammensetzung des Haushaltsvermögens im Bevölkerungsquerschnitt nach Höhe des Vermögens und nach Alter der Haushaltsmitglieder ist sehr heterogen. Daher wird der FvS Vermögenspreisindex zusätzlich für verschiedene Quantile der Verteilung des Nettovermögens deutscher Haushalte (Bruttovermögen abzüglich Verbindlichkeiten) und für verschiedene Altersgruppen (gemessen am Alter der Referenzperson des Haushalts) berechnet.

Die Vermögensgüter eines Haushalts werden in verschiedene Untergruppen des Sach- und Finanzvermögens eingeteilt. Zum Sachvermögen zählen Immobilien, Betriebsvermögen (netto), langfristige Verbrauchsgüter sowie Sammel- und Spekulationsgüter. Unter dem Finanzvermögen werden Sicht- und Spareinlagen, Aktien, Rentenwerte sowie das sonstige Finanzvermögen zusammengefasst. Vermögen in Form von Fondsanteilen und Guthaben bei kapitalbildenden Versicherungsverträgen wird entsprechend der jeweiligen Zusammensetzung auf die vorhergehenden Komponenten aufgeteilt.

Die Preisentwicklung von Immobilienvermögen wird durch die vdp-Immobilienpreisindizes der vdpResearch GmbH erfasst. Der Index „Wohnen“ gibt hierbei die Veränderung der Preise für selbstgenutztes Wohneigentum wieder, während die Preisveränderung sonstiger Immobilien durch den Index „Gesamt“ erfasst wird. Da der Index „Gesamt“ erst ab 2008 unterjährig verfügbar ist, werden Quartalswerte vor 2008 mit Hilfe des durchschnittlichen Jahreswachstums approximiert. Entsprechend der Vermögensverteilung der Haushalte werden die beiden Indizes zueinander gewichtet. Beide Preisindizes basieren auf einer Transaktionsdatenbank, die knapp 90 Prozent der Umsätze des deutschen Immobilienmarkts wiedergibt.

Privates Betriebsvermögen umfasst alle nicht öffentlich gehandelten Unternehmensbeteiligungen privater Haushalte. Die Preisentwicklung wird durch den SDAX Kursindex der Deutschen Börse approximiert, der Preise für Unternehmen des Mittelstands erfasst. Der SDAX Kursindex spiegelt die Preisentwicklung von 50 öffentlich gehandelten Unternehmen der klassischen Industriebranchen wider, die hinsichtlich Marktkapitalisierung und Börsenumsatz den im MDAX gelisteten Werten folgen.

Um die Preisentwicklung langfristiger Verbrauchsgüter wie beispielsweise Nutzfahrzeuge und Möbel zu messen, werden die entsprechenden Komponenten des Verbraucherpreisindex vom Statistischen Bundesamt herangezogen. Die relative Gewichtung erfolgt über den jeweiligen Anteil am Verbraucherpreisindex.

Die Preisentwicklung von Sammel- und Spekulationsobjekten wird durch die vier repräsentativen Güterklassen Schmuck, Kunstobjekte, historische Automobile und kostbare Weine gleichgewichtet erfasst. Die Preismessung von Schmuck erfolgt durch die Komponente „Schmuck aus Edelmetallen“ des Verbraucherpreisindex. Um die Preisentwicklung am Kunstmarkt abzubilden, wird der All Art Index von Art Market Research Developments Ltd. verwendet, auf Grund der Saisonalität der Kunstpreise geglättet wird. Dieser Preisindex basiert auf Auktionspreisen für Gemälde, Skulpturen, Zeichnungen, Fotographien, Drucken, Aquarelle und Ähnlichem. Zur Preismessung von historischen Automobilen wird der HAGI Top Index der Historic Automobile Group International (HAGI) herangezogen. Der Index verfolgt die Preisentwicklung von 50 seltenen historischen Automobiltypen basierend auf einer Datenbank mit Transaktionen zu mehr als 18.000 Einzelfahrzeugen. Quartalswerte vor 2009 entstammen einer unterjährig interpolierenden gleichgewichteten Rückrechnung. Die Preisentwicklung von kostbaren Weinen wird mit dem Liv-ex Fine Wine 100 der Handelsplattform Liv-ex Ltd. gemessen. Der Index misst die Preisentwicklung des Premiumsegments des Weinhandels für Weine, für die ein Sekundärmarkt existiert. Im Index sind primär Bordeaux Weine enthalten, jedoch auch Weine aus den Weinanbaugebieten Burgund, Rhône, Champagne und aus Italien.

Da Spar- und Sichteinlagen keinem direkten Preis unterliegen, wird angenommen, dass sie keine Preisveränderungen aufweisen und werden daher durch eine konstante Zeitreihe modelliert. Unter anderem fallen in diese Kategorie Giro-, Spar-, Fest- und Tagesgeldkonten, Guthaben auf Bauspar- und nichtstaatlichen Altersvorsorgeverträgen und Forderungen gegenüber anderen Haushalten.

Die Preisentwicklung von Aktien wird durch verschiedene Aktienkursindizes erfasst. Mittels der Daten der Coordinated Portfolio Investment Survey (CPIS) des Internationalen Währungsfonds (IWF) wird die geographische Gewichtung deutscher Aktieninvestitionen bestimmt und, basierend darauf, MSCI-Kursindizes entsprechend zueinander gewichtet.

Analog zum Vorgehen bei den Aktieninvestitionen wird die geographische Verteilung von Renteninvestitionen mittels Daten des IWF und der Bank für Internationalen Zahlungsausgleich (BIZ) bestimmt, und die Preisentwicklung anhand der entsprechenden Bloomberg Barclays Rentenpreisindizes berechnet. Hierbei werden sowohl Staats- als auch Unternehmensanleihen mit verschiedener Bonität und Restlaufzeit berücksichtigt.

Das sonstige Finanzvermögen, welches nicht durch die drei vorhergehenden Kategorien abgedeckt ist, wird stellvertretend durch die Entwicklung der Preise von Gold und Rohstoffen gemessen. Für die Preisentwicklung von Rohstoffen wird hierbei der Rogers International Commodity Index verwendet, welcher die Preisentwicklung von Futures auf diverse Rohstoffe wiedergibt. Der Goldpreis wird über den London Bullion Market erhoben.

Zur Aufteilung des Kapitals, welches in Versicherungsverträgen und Fonds gebündelt ist, werden Angaben des Gesamtverbands der Deutschen Versicherungswirtschaft (GDV) und des Bundesverbands Investment und Asset Management (BVI) genutzt.

Bei Zeitreihen mit tagesaktuellen Werten wird stets der durchschnittliche Tagesendindexstand des letzten Quartalsmonats genutzt. Bei monatlich verfügbaren Indizes wird der letzte Monatswert im Quartal herangezogen.

Durch Revision historischer Daten der zugrundeliegenden Zeitreihen kann es zu einer Abweichung der historischen Indexwerte von vorherigen Veröffentlichungen kommen.

Veröffentlichung

Der FvS Vermögenspreisindex erscheint quartalsweise. Die Indexwerte eines Quartals werden zur Mitte des Folgequartals publiziert:

Erstes Quartal: 15. Mai
Zweites Quartal: 15. August
Drittes Quartal: 15. November
Viertes Quartal: 15. Februar des Folgejahres

Sollte der Termin auf ein Wochenende oder einen gesetzlichen Feiertag fallen, so erfolgt die Veröffentlichung am darauffolgenden Werktag.

Datenquellen:

Art Market Research Developments Ltd.
Bank für Internationalen Zahlungsausgleich (BIZ)
Barclays Bank PlC
Bundesverband Investment und Asset Management (BVI)
Deutsche Bundesbank
destatis - Statistisches Bundesamt
Gesamtverband der Deutschen Versicherungswirtschaft (GDV) e.V.
Historic Automobile Group International (HAGI)
Internationaler Währungsfonds (IWF)
Liv-ex Ltd
ThomsonReuters
vdpResearch GmbH