FvS Vermögenspreisindex Deutschland


Q4-2020: Geld- und Fiskalpolitik treiben Inflation

Im Jahr 2020 sind die Preise für das Vermögen, das sich in Besitz privater deutscher Haushalte befindet, um +6,3 % angestiegen. Zwar haben noch im ersten Quartal die Pandemie und ihre Eindämmungsmaßnahmen die Preise federn lassen, jedoch war für den Rest des Jahres trotz Rezession die Nachfrage nach Vermögensgütern hoch. Ein Großteil des Sach- und Finanzvermögens konnte das Jahr mit Preiszuwächsen abschließen. Während bereits in den letzten Jahren die Vermögenspreise durch die geldpolitischen Maßnahmen der europäischen Zentralbank, wie die Ausweitung der Geldmenge und Senkung der Leitzinsen, angestiegen waren, begünstigten im Jahr 2020 zusätzlich fiskalpolitische Maßnahmen, wie Überbrückungshilfen und Konjunkturpakete, die Nachfrage nach Vermögensgütern.

Ein Blick in die zwei Oberkategorien der Vermögensgüter privater deutscher Haushalte (Sach- und Finanzvermögen) zeigt, dass besonders Sachgüter hoch gefragt waren und sich seit Jahresbeginn um +7,7 % verteuert haben. Gleichzeitig entfällt auch 79 % des Gesamtvermögens deutscher Haushalte auf Sachwerte, so dass diese Komponente die Entwicklung des Gesamtindex dominiert. Die übrigen 21 % des Vermögens deutscher Haushalte entfallen auf das Finanzvermögen, welches sich mit +0,4 % nur leicht über dem Preisniveau des Vorjahresendes befindet.

Während noch zu Beginn der Pandemie befürchtet wurde, dass die Preise für deutsche Immobilien zusammenbrechen könnten, hat sich das Gegenteil bewahrheitet. Die Preise für das deutsche Immobilienvermögen sind im Vergleich zum Vorjahresende um +7,0 % angestiegen. Die Preisrallye, die bereits seit 2012 voll im Gange ist, setzt sich fort. Besonders die Preise für Wohnimmobilien haben deutlich zugelegt (+7,5 %). Durch ein vermehrtes Arbeiten von zuhause, aber auch durch weiter fallende Kosten für Immobilienkredite ist die Nachfrage nach Wohnraum durch private Haushalte angestiegen. Gleichzeitig fehlen institutionellen Investoren durch die gefallenen Zinsen attraktive festverzinsliche Anlagemöglichkeiten, was die Nachfrage nach Wohnimmobilien als Renditeobjekte bei einem ohnehin schon knappen Angebot verschärft. Die Preise für Gewerbeimmobilien stagnieren (+0,6 %) hingegen, da durch staatliche Eingriffe in der Pandemiebekämpfung Ladenflächen zeitweise nicht genutzt werden können und vermehrt Bürotätigkeiten von zuhause erledigt werden. Dies erzeugt in städtischen Großräumen einen sogenannten Donut-Effekt, da besonders an den Randgebieten, wo sich anteilsmäßig viel Wohnraum befindet, die Preise stärker angestiegen sind als in den Stadtzentren, wo auch viele Gewerbeimmobilien vorzufinden sind.

Im ersten Quartal des Jahres 2020 sind die Preise für Betriebsvermögen, d.h. Unternehmen, die sich in Besitz privater deutscher Haushalte befinden, auf Grund der unsicheren Ertragsaussichten eingebrochen. Die Preise haben sich anschließend durch Überbrückungshilfen und Konjunkturpakete wieder erholt, so dass sie bereits zur Jahresmitte wieder auf dem Preisniveau von vor der Covid-19 Pandemie lagen. Auch in der zweiten Jahreshälfte ist durch die Unterstützung der Fiskalpolitik eine befürchtete eine Insolvenzwelle ausgeblieben. Die Preise für Betriebsvermögen legten weiter zu, so dass sie zum Jahresende +14,3 % über dem Vorjahresende liegen. Die Preise für Betriebsvermögen werden mit Hilfe der Preise kleiner und mittelständischer öffentlich gehandelter Unternehmen gemessen.

Langlebige Verbrauchsgüter sind im Jahr 2020 um -0,6 % günstiger geworden. Grund hierfür sind Preisnachlässe seitens der Anbieter, da deutsche Haushalte wegen der Unsicherheit über ihr zukünftiges Einkommen weniger langlebige Gebrauchsgüter, wie Automobile oder Möbel, gekauft haben. Bspw. ist laut Kraftfahrtbundsamt die Anzahl verkaufter Automobile in Deutschland um -19,1% im Vergleich zum Vorjahr zurückgegangen.

Sammel- und Spekulationsgüter verzeichnen einen Preisrückgang im Vergleich zum Vorjahresende um -4,1 %. Besonders stark sind innerhalb der Kategorie die Preise für Kunstobjekte gefallen (-16,4 %). Grund hierfür sind ausgefallene Auktionen und Messen sowie ein Anstieg privater Verkäufe, bei denen nur geringere Preise erzielt werden konnten. Ebenso erschwerten Lockdowns Kunsthändlern Beschaffung und Versand von Objekten. Auch die Preise für kostbare Weine litten unter ähnlichen Umständen, da Restaurants und Einzelhandel zeitweise geschlossen waren, und gaben um -2,5 % nach. Die Preise für historische Automobile sind im ersten Quartal stark gefallen, haben sich dann aber schnell erholt, so dass sie zum Jahresende auf dem Preisniveau des Jahresbeginns lagen (+0,5%). Ein deutlicher Preisanstieg für seltene Modelle der Hersteller Ferrari und Porsche zum Jahresende waren für den Preisanstieg ausschlaggebend. Schmuck aus Edelmetallen hat sich um +4,2 % verteuert, was durch die gestiegenen Preise für Edelmetalle zu erklären ist.

Der Preis für das gesamte Finanzvermögen deutscher Haushalte liegt zum Jahresende leicht im Plus (+0,4 %). Für die Preisveränderung der Güter dieser Kategorie sind sowohl die fiskal- als auch geldpolitischen Maßnahmen zur Bekämpfung der wirtschaftlichen Folgen der Pandemie ausschlaggebend.

Während im ersten Quartal 2020 die Preise für das Aktienvermögen deutscher Haushalte stark gefallen waren, erholten sie sich anschließend schnell wieder und lagen am Jahresende nur noch -0,7 % unter den Vorjahresende. Zu 80 % ist das deutsche Aktienvermögen in deutsche und europäische Unternehmen investiert, die zum Jahresende günstiger als zum Jahresanfang gehandelt wurden. Auf dem US-amerikanischen Aktienmarkt, wo die Preisentwicklung von Technologietiteln den Markt dominierten, konnten zwar deutliche Preiszuwächse verzeichnet werden, jedoch sind nur rund 14 % des deutschen Aktienvermögens dort investiert.

Das Rentenvermögen privater deutscher Haushalte ist um +1,5 % teurer geworden. In Deutschland investierte festverzinsliche Wertpapiere legten um +1,1 % zu, festverzinsliche Investitionen in Nordamerika stiegen sogar um +4,9 % an. Grund für die Preisanstiege sind die im Verlauf des Jahres weiter gefallenen Zinsen, was besonders auf Anleihen-Kaufprogramme der Zentralbanken und Senkungen der Leitzinsen in Europa und den USA zurückzuführen ist.

Der Preis des sonstigen Finanzvermögens wird über die Preise von Gold- und Rohstoffen gemessen und hat sich im Verlauf des Jahres um +6,9 % verteuert. Gold hat sich auch im Jahr 2020 als Krisenmetall bewiesen und ist im Verlauf des Jahres um +14,4 % angestiegen. Rohstoffe sind bedingt durch eine gesunkene Nachfrage um ‑6,3 % günstiger geworden.

Im Vermögensquerschnitt privater deutscher Haushalte liegt die Vermögenspreisinflation zwischen +1,8 % und +7,2 %. Je höher der Anteil an Betriebs- und Immobilienvermögen des jeweiligen Haushalts ist, desto größer fällt die Vermögenspreisinflation aus. Das Vermögen der wohlhabendsten Haushalte, unter denen am häufigsten erfolgreiche Unternehmerfamilien vorzufinden sind, besteht im Durchschnitt zu 20 % aus Betriebsvermögen und zu 62 % aus Immobilienvermögen. Daher ist hier mit +7,2 % die höchste Preissteigerung des Vermögens vorzufinden. Bei Haushalten der unteren Mittelschicht, die nur selten über Immobilien oder Betriebe verfügen und gleichzeitig ein anteilsmäßig hohes Sparvermögen besitzen, fällt die Preissteigerung mit +1,8 % am geringsten aus.

Im Querschnitt des Alters der Haushalte (gemessen über das Alter der Referenzperson des Haushalts) ist die höchste Preissteigerung der Vermögenswerte bei Haushalten zwischen 45 und 54 Jahren vorzufinden, da diese Haushalte über das größte Betriebsvermögen verfügen. Der Anteil des Immobilienvermögens steigt mit dem Alter der Haushalte und sorgt so für stetige Preissteigerungsraten für das Vermögen älterer Haushalte. Gleichzeitig besitzen Haushalte jenseits des Renteneintrittsalters seltener Betriebsvermögen, welches im letzten Jahr die Vermögenspreisinflation dort geringer ausfallen lässt. Die Spannbreite der Vermögenspreisinflation über alle Alterskategorien beträgt weniger als zwei Prozentpunkte.

Verbraucherpreise sind im Verlauf des Jahres stagniert (-0,2 %). Grund hierfür ist ein Nachfragerückgang, da sich durch Unsicherheit über zukünftige Einkünfte die Konsumausgaben der Haushalte verlagert haben bzw. zurückgefahren wurden. Zudem haben geschlossene Geschäfte und eine Zunahme des Onlinehandels die Preiserhebung im Jahr 2020 erschwert. Besonders deutlich gaben die Preise für Bekleidung und Schuhe, Telefone und Geräte zur Kommunikation, Waren und Dienstleistungen für Fahrzeuge sowie für Pauschalreisen nach. Erzeugerpreise sind im Vergleich zum Vorjahresende um -1,3 % gefallen.

Der Flossbach von Storch (FvS) Vermögenspreisindex erfasst die Preisentwicklung des Vermögens deutscher Haushalte. Der Index entspricht der gewichteten Preisentwicklung des Sach- und Finanzvermögens, welches sich im Besitz deutscher Haushalte befindet. Zum Sachvermögen zählen neben Immobilien- und Betriebsvermögen auch langlebige Verbrauchsgüter sowie Sammel- und Spekulationsobjekte. Das Finanzvermögen unterteilt sich in Aktien, Rentenwerte, Spar- und Sichteinlagen sowie in sonstige Finanzwerte. Immobilien stellen mit Abstand den größten Posten (63,7%) dar, gefolgt von Betriebsvermögen (11,7%) sowie Spar- und Sichteinlagen (10,5%).

Der FvS Vermögenspreisindex erfasst die Preisänderung von Vermögensgütern deutscher Haushalte. Der Index wird mittels des Verfahrens von Laspeyres als gewichteter Durchschnitt von indexierten Preiszeitreihen berechnet, welche jeweils die Entwicklung der Preise von Vermögensgütern in Euro wiedergeben. Der Index ist auf dem Durchschnittswert des Jahres 2014 basiert. Wenn notwendig, wurden qualitätsbereinigte Zeitreihen herangezogen und Erträge, wie z.B. Zinszahlungen, nicht berücksichtigt. Eine Bewertung der Preise wird nicht vorgenommen. Für die Vermögensklasse Aktien gehen bspw. die Aktienpreise und nicht etwa das Preis-Gewinn-Verhältnis ein. Dies entspricht dem Vorgehen bei Güterpreisindizes, in die nur Güterpreise und nicht etwa das Preis-Nutzen-Verhältnis eingehen.

Die Auswahl der relevanten Vermögensgüter erfolgt über die Studie „Private Haushalte und deren Finanzen“ (PHF) der Deutschen Bundesbank (2016). Die Gewichtung der Zeitreihen basiert auf den Umfrageergebnissen der PHF-Studie zum Jahr 2014 und entspricht dem Anteil der Vermögensgüter am Bruttovermögen der deutschen Haushalte. Die Zusammensetzung des Haushaltsvermögens im Bevölkerungsquerschnitt nach Höhe des Vermögens und nach Alter der Haushaltsmitglieder ist sehr heterogen. Daher wird der FvS Vermögenspreisindex zusätzlich für verschiedene Quantile der Verteilung des Nettovermögens deutscher Haushalte (Bruttovermögen abzüglich Verbindlichkeiten) und für verschiedene Altersgruppen (gemessen am Alter der Referenzperson des Haushalts) berechnet.

Die Vermögensgüter eines Haushalts werden in verschiedene Untergruppen des Sach- und Finanzvermögens eingeteilt. Zum Sachvermögen zählen Immobilien, Betriebsvermögen (netto), langfristige Verbrauchsgüter sowie Sammel- und Spekulationsgüter. Unter dem Finanzvermögen werden Sicht- und Spareinlagen, Aktien, Rentenwerte sowie das sonstige Finanzvermögen zusammengefasst. Vermögen in Form von Fondsanteilen und Guthaben bei kapitalbildenden Versicherungsverträgen wird entsprechend der jeweiligen Zusammensetzung auf die vorhergehenden Komponenten aufgeteilt.

Die Preisentwicklung von Immobilienvermögen wird durch die vdp-Immobilienpreisindizes der vdpResearch GmbH erfasst. Der Index „Wohnen“ gibt hierbei die Veränderung der Preise für selbstgenutztes Wohneigentum wieder, während die Preisveränderung sonstiger Immobilien durch den Index „Gesamt“ erfasst wird. Da der Index „Gesamt“ erst ab 2008 unterjährig verfügbar ist, werden Quartalswerte vor 2008 mit Hilfe des durchschnittlichen Jahreswachstums approximiert. Entsprechend der Vermögensverteilung der Haushalte werden die beiden Indizes zueinander gewichtet. Beide Preisindizes basieren auf einer Transaktionsdatenbank, die knapp 90 Prozent der Umsätze des deutschen Immobilienmarkts wiedergibt.

Privates Betriebsvermögen umfasst alle nicht öffentlich gehandelten Unternehmensbeteiligungen privater Haushalte. Die Preisentwicklung wird durch den SDAX Kursindex der Deutschen Börse approximiert, der Preise für Unternehmen des Mittelstands erfasst. Der SDAX Kursindex spiegelt die Preisentwicklung von 50 öffentlich gehandelten Unternehmen der klassischen Industriebranchen wider, die hinsichtlich Marktkapitalisierung und Börsenumsatz den im MDAX gelisteten Werten folgen.

Um die Preisentwicklung langfristiger Verbrauchsgüter wie beispielsweise Nutzfahrzeuge und Möbel zu messen, werden die entsprechenden Komponenten des Verbraucherpreisindex vom Statistischen Bundesamt herangezogen. Die relative Gewichtung erfolgt über den jeweiligen Anteil am Verbraucherpreisindex.

Die Preisentwicklung von Sammel- und Spekulationsobjekten wird durch die vier repräsentativen Güterklassen Schmuck, Kunstobjekte, historische Automobile und kostbare Weine gleichgewichtet erfasst. Die Preismessung von Schmuck erfolgt durch die Komponente „Schmuck aus Edelmetallen“ des Verbraucherpreisindex. Um die Preisentwicklung am Kunstmarkt abzubilden, wird der Artprice Global Index von Artprice.com verwendet. Dieser Preisindex basiert auf Auktionspreisen für Gemälde, Skulpturen, Zeichnungen, Fotographien, Drucken, Aquarelle und Ähnlichem. Zur Preismessung von historischen Automobilen wird der HAGI Top Index der Historic Automobile Group International (HAGI) herangezogen. Der Index verfolgt die Preisentwicklung von 50 seltenen historischen Automobiltypen basierend auf einer Datenbank mit Transaktionen zu mehr als 18.000 Einzelfahrzeugen. Quartalswerte vor 2009 entstammen einer unterjährig interpolierenden gleichgewichteten Rückrechnung. Die Preisentwicklung von kostbaren Weinen wird mit dem Liv-ex Fine Wine 100 der Handelsplattform Liv-ex Ltd. gemessen. Der Index misst die Preisentwicklung des Premiumsegments des Weinhandels für Weine, für die ein Sekundärmarkt existiert. Im Index sind primär Bordeaux Weine enthalten, jedoch auch Weine aus den Weinanbaugebieten Burgund, Rhône, Champagne und aus Italien.

Da Spar- und Sichteinlagen keinem direkten Preis unterliegen, wird angenommen, dass sie keine Preisveränderungen aufweisen und werden daher durch eine konstante Zeitreihe modelliert. Unter anderem fallen in diese Kategorie Giro-, Spar-, Fest- und Tagesgeldkonten, Guthaben auf Bauspar- und nichtstaatlichen Altersvorsorgeverträgen und Forderungen gegenüber anderen Haushalten.

Die Preisentwicklung von Aktien wird durch verschiedene Aktienkursindizes erfasst. Mittels der Daten der Coordinated Portfolio Investment Survey (CPIS) des Internationalen Währungsfonds (IWF) wird die geographische Gewichtung deutscher Aktieninvestitionen bestimmt und, basierend darauf, MSCI-Kursindizes entsprechend zueinander gewichtet.

Analog zum Vorgehen bei den Aktieninvestitionen wird die geographische Verteilung von Renteninvestitionen mittels Daten des IWF und der Bank für Internationalen Zahlungsausgleich (BIZ) bestimmt, und die Preisentwicklung anhand der entsprechenden Bloomberg Barclays Rentenpreisindizes berechnet. Hierbei werden sowohl Staats- als auch Unternehmensanleihen mit verschiedener Bonität und Restlaufzeit berücksichtigt.

Das sonstige Finanzvermögen, welches nicht durch die drei vorhergehenden Kategorien abgedeckt ist, wird stellvertretend durch die Entwicklung der Preise von Gold und Rohstoffen gemessen. Für die Preisentwicklung von Rohstoffen wird hierbei der Roger International Commodity Index verwendet, welcher die Preisentwicklung von Futures auf diverse Rohstoffe wiedergibt. Der Goldpreis wird über den London Bullion Market erhoben.

Zur Aufteilung des Kapitals, welches in Versicherungsverträgen und Fonds gebündelt ist, werden Angaben des Gesamtverbands der Deutschen Versicherungswirtschaft (GDV) und des Bundesverbands Investment und Asset Management (BVI) genutzt.

Bei Zeitreihen mit tagesaktuellen Werten wird stets der durchschnittliche Tagesendindexstand des letzten Quartalsmonats genutzt. Bei monatlich verfügbaren Indizes wird der letzte Monatswert im Quartal herangezogen.

Durch Revision historischer Daten der zugrundeliegenden Zeitreihen kann es zu einer Abweichung der historischen Indexwerte von vorherigen Veröffentlichungen kommen.

Veröffentlichung

Der FvS Vermögenspreisindex erscheint quartalsweise. Die Indexwerte eines Quartals werden zur Mitte des Folgequartals publiziert:

Erstes Quartal: 15. Mai
Zweites Quartal: 15. August
Drittes Quartal: 15. November
Viertes Quartal: 15. Februar des Folgejahres

Sollte der Termin auf ein Wochenende oder einen gesetzlichen Feiertag fallen, so erfolgt die Veröffentlichung am darauffolgenden Werktag.

Datenquellen:

Artprice.com
Bank für Internationalen Zahlungsausgleich (BIZ)
Barclays Bank PlC
Bundesverband Investment und Asset Management (BVI)
Deutsche Bundesbank
destatis - Statistisches Bundesamt
Gesamtverband der Deutschen Versicherungswirtschaft (GDV) e.V.
Historic Automobile Group International (HAGI)
Internationaler Währungsfonds (IWF)
Liv-ex Ltd
ThomsonReuters
vdpResearch GmbH