FvS Vermögenspreisindex Deutschland


Q4-2023: Höhere Zinsen drücken auf Vermögenspreise

Im Jahr 2023 sind die Preise für das Vermögen privater deutscher Haushalte um -2,9 % gefallen. Seit nun sechs Quartalen in Folge setzt sich die Deflation der Vermögenspreise fort. Im vergangenen Jahr prägte besonders die wechselhafte Entwicklung der Leit- und Marktzinsen die Entwicklung der Vermögenspreise.

Was ist der FvS Vermögenspreisindex?

Der Flossbach von Storch (FvS) Vermögenspreisindex erfasst die Preisentwicklung des Vermögens deutscher Haushalte. Der Index entspricht der gewichteten Preisentwicklung des Sach- und Finanzvermögens, welches sich im Eigentum deutscher Haushalte befindet. Zum Sachvermögen zählen neben Immobilien- und Betriebsvermögen auch langlebige Verbrauchsgüter sowie Sammel- und Spekulationsobjekte. Das Finanzvermögen unterteilt sich in Aktien, Rentenwerte, Spar- und Sichteinlagen sowie in sonstige Finanzwerte. Immobilien stellen mit Abstand den größten Posten (63,7 %) dar, gefolgt von Betriebsvermögen (11,7 %) sowie Spar- und Sichteinlagen (10,5 %).

Mit Veröffentlichung dieser Indexpublikation wurde sowohl das Jahr der Wägung als auch das Jahr der Indexierung von 2014 auf 2017 verlegt. Hierdurch kommt es gezwungenermaßen zu Veränderungen in den vergangenen Indexständen. 2017 wurde als Wägungsjahr gewählt, da durch die Veröffentlichung der dritten Welle der Studie „Private Haushalte und Ihre Finanzen“ der Deutschen Bundesbank (Deutschen Bundesbank: Monatsbericht April 2019) neue Daten zur Vermögensverteilung deutscher Haushalte zur Verfügung stehen. Sämtliche Quellen, die ebenfalls für das Wägungsschema herangezogen wurden, wurden ebenfalls mit Daten des Jahres 2017 aktualisiert.

Vermögenspreise: Zinsen drücken Sach-, aber heben Finanzwerte

Die Preise für das gesamte Sachvermögen privater deutscher Haushalte sind über das Jahr 2023 kontinuierlich gefallen und waren zum Jahresende -4,4 % günstiger als zum Vorjahresende. Es ist der größte Preisverfall für das Sachvermögen seit dem Jahr 2009. Innerhalb des Sachvermögens gab es jedoch unterschiedliche Preisentwicklungen.

Die Entwicklung und die Erwartung über Zinsen prägten die Entwicklung des Finanzvermögens. Im Vergleich zum Vorjahresende sind die Preise für das Finanzvermögen, das sich im Eigentum privater Haushalte befindet, um +3,1 % angestiegen. Über die Hälfte des Anstiegs entfällt dabei auf das vierte Quartal 2023.

Sachvermögen: Zinsentwicklung maßgeblich

Am deutschen Immobilienmarkt sind die Preise über das ganze Jahr hinweg gefallen. Zum Jahresende wurde das Immobilienvermögen privater deutscher Haushalte (gemessen an den Preisindizes von vdpResearch) um -6,5 % günstiger als zum Vorjahresende gehandelt.1 Es ist der stärkste Preisverfall für das Immobilienvermögen seit Beginn der Zeitreihe. Über alle Immobilienarten hinweg kam es zu Preisrückgängen. Besonders stark waren sie im Segment der Büro- und Einzelhandelsimmobilien, die jedoch nur einen geringen Umfang des privaten Immobilienvermögens ausmachen. Aber auch die Preise für selbstgenutzte Wohnimmobilien, wie Eigentumshäuser und -wohnungen ließen deutlich im Preis nach.

Ursächlich für den Preisverfall an den Immobilienmärkten ist der Anstieg der Hypothekenzinsen, der für Käufer die Finanzierung einer Immobilie seit Ende der Niedrigzinspolitik deutlich verteuert hat. Innerhalb des Jahres 2023 sind Hypothekenzinsen auf über vier Prozent geklettert, nachdem sie noch zwei Jahre zuvor bei rund einem Prozent lagen. Erst im vierten Quartal 2023, als die Erwartung über weitere Erhöhungen der Leitzinsen in den USA und Europa eintrübten, gaben auch die Hypothekenzinsen wieder etwas nach, was sich in den Immobilienpreisen jedoch nicht bemerkbar machte.

Darüber hinaus drückten auch die Bau-, Sanierungs- und Energiekosten gepaart mit den verschärften Vorschriften für Heizungssysteme und einer geringen Neubauaktivität die Preise für Immobilien. Bei Gewerbeimmobilien kommt zudem die aktuelle wirtschaftliche Wachstumsschwäche zum Tragen.

Da besonders in großstädtischen Regionen das Angebot an Wohnimmobilien weiterhin knapp ist und es nur zu wenigen Immobilientransaktionen in den vergangenen Quartalen kam, fiel der Preisverfall nicht noch stärker aus.

Die Preise für Betriebsvermögen (Unternehmen, die sich in privatem Eigentum befinden) wurden zum Jahresende um +9,2 % teurer als zum Vorjahresende gehandelt. Neben Unsicherheiten über das zukünftige realwirtschaftliche Wachstum in Deutschland trug auch bei den Preisen für Betriebsvermögen die Zinsentwicklung einen deutlichen Anteil bei. Während es im dritten Quartal 2023 noch zu einer Zinserhöhung der EZB kam, sank die Erwartung weiterer Zinsschritte, wodurch die Preise für Betriebsvermögen trotz anhaltender Wachstumsschwäche wieder anstiegen.

Die Preissteigerung für langlebige Verbrauchsgüter verlorim Jahr2023 weiter an Geschwindigkeit. Zum Jahresende wurden langlebige Gebrauchsgüter für +3,2 % mehr als zum Vorjahresende gehandelt. Zum Vergleich: Im Jahr 2022 lagen die Preissteigerungsraten noch bei über acht Prozent. Der zwischenzeitliche deutliche Preisanstieg war auf Lieferkettenprobleme und gestiegene Preise für Arbeit, Energie und Vorprodukte zurückzuführen. Diese Probleme besserten sich jedoch über die Zeit, so dass der Preisanstieg über das Jahr an Geschwindigkeit verlor. In Einzelfällen wie bspw. bei Audio-, Foto und Informationsgeräten kam es sogar zwischenzeitlich zu Preisrückgängen.

Verbraucherpreisinflation, steigende Zinsen und wirtschaftliche Unsicherheiten hatten die Preise für Sammel- und Spekulationsgüter über die vergangenen zwei Jahre auf neue Höchststände getrieben. Ab der Jahreshälfte wendete sich jedoch das Blatt und die Preise für Sammel- und Spekulationsgüter ließen erstmals seit der Pandemie wieder nach. Zum Jahresende wurden sie noch lediglich um +3,1 % teurer als zum Vorjahresende gehandelt. Sowohl im dritten als auch im vierten Quartal ließen die Preise sogar nach. Lediglich die Preise für Kunstobjekte konnten auch im Jahr 2023 deutliche Preiszuwächse verzeichnen.


1 Der German Real Estate Index (GREIX) bietet eine Alternative zur Messung der Preisveränderungen am deutschen Immobilienmarkt, berücksichtigt bislang jedoch nur 18 deutsche Städte, welche weniger als ein Fünftel der deutschen Bevölkerung umfassen, und bietet sich daher nicht an, um die Preisveränderung des Vermögens aller deutschen Haushalte zu messen. Der GREIX weist für den gleichen Zeitraum einen deutlich höheren Preisverfall am deutschen Immobilienmarkt aus. Der Grund für den deutlich höheren Preisverfall als in der Messung von vdpResearch ist in den Unterschieden der Methodiken für die Qualitätsbereinigung zu suchen.

Finanzvermögen: Erholung im vierten Quartal

Zum Jahresende lagen die Preise für das Aktienvermögen der privaten Haushalte um 12,0 % oberhalb der Preise des Vorjahresendes. Während es im dritten Quartal durch Zinsanhebungen und der sich mehr und mehr zeigenden wirtschaftlichen Schwäche noch zu einem Preisverfall kam, stiegen die Preise an den Aktienmärkten im vierten Quartal deutlich an. Grund hierfür waren ausbleibende Zinserhöhungen und die Erwartung, dass weitere Zinsschritte sowohl in den USA als auch in der EU in den kommenden Quartalen unwahrscheinlich seien. Trotz keiner Besserung der Wirtschaftslage im Euroraum konnten so die Aktienmärkte in Europa deutliche Preiszuwächse verzeichnen.

Die Erwartung und Entwicklung der Leitzinsen in den USA und Europa prägte die Preisentwicklung an den Rentenmärkten. Während in den ersten drei Quartalen die Anhebungen der Leitzinsen die Preise für Rentenwerte weiter drückten, kehrte sich im vierten Quartal das Bild. Die ausgebliebenen Zinserhöhungen prägten die Erwartung, dass weitere Zinserhebungen unwahrscheinlich wurden und es sogar im kommenden Jahr zu Zinssenkungen kommen könnte. Zum Ende des Jahres lag der Preis für das Rentenvermögen deutscher Haushalte um +0,9 Prozent oberhalb des Vorjahrespreises. Der Preisanstieg im vierten Quartal um +4,1 Prozent konnte dabei den Preisverfall der ersten drei Quartale des Jahres mehr als ausgleichen. Besonders deutlich fiel die Erholung im vierten Quartal für Rentenwerte in Deutschland und Europa aus.

Der Preis für das sonstige Finanzvermögen, das über die Preise von Gold und an der Börse gehandelten Rohstoffe gemessen wird, verteuerte sich im Vergleich zum Vorjahresende um +2,4 %. Während der Goldpreis über alle vier Quartale hinweg zulegte, fielen die Preise für Rohstoffe in drei der vier vergangenen Quartale.

Die Preise für Spar- und Sichteinlagen bleiben nach Definition unverändert.

Nach Höhe des Vermögens: Preisverfall wegen Immobilieneigentum

Im Querschnitt des Nettovermögens privater deutscher Haushalte sind über alle Quantile hinweg die Vermögenspreise gefallen und lagen in dem Intervall zwischen -0,2 % und -4,0 %. Der höchste Preisverfall trat bei den Haushalten der oberen Mittelschicht durch ihren verhältnismäßig hohen Anteil an Immobilienvermögen auf.

Nach Alter der Haushalte: Größter Preisverfall für Rentnerhaushalte

Im Querschnitt des Alters der Haushalte (gemessen am Alter der Referenzperson des Haushalts) lag der Preisverfall zwischen -1,8 % und -3,7 %. Da jüngere Haushalte seltener Immobilien besitzen, sind bei ihnen nur leichte Preisrückgänge für ihre Vermögensgüter vorzufinden, während ältere Haushalte durch den höheren Anteil an Immobilienvermögen stärkere Preisrückgänge hinnehmen mussten.

Preisindizes im Vergleich: Konsumentenpreisinflation lässt nach

Die Geschwindigkeit, mit der Konsumentenpreise im abgelaufenen Jahr angestiegen sind, ist zunehmen zurückgegangen. Während zum Jahresbeginn die jährliche Konsumentenpreisinflation gemessen am Verbraucherpreisindex des statistischen Bundesamts bei über acht Prozent lag, lagen die Preise zum Jahresende nur noch +3,5 % über dem Vorjahresende.

Erzeugerpreise ließen über alle vier Quartale deutlich nach, so dass sie zum Jahresende -9,2 % unterhalb des Vorjahresende lagen.

Der FvS Vermögenspreisindex erfasst die Preisänderung von Vermögensgütern deutscher Haushalte. Der Index wird mittels des Verfahrens von Laspeyres als gewichteter Durchschnitt von indexierten Preiszeitreihen berechnet, welche jeweils die Entwicklung der Preise von Vermögensgütern in Euro wiedergeben. Der Index ist auf dem Durchschnittswert des Jahres 2021 basiert. Wenn notwendig, wurden qualitätsbereinigte Zeitreihen herangezogen und Erträge, wie z.B. Zinszahlungen, nicht berücksichtigt. Eine Bewertung der Preise wird nicht vorgenommen. Für die Vermögensklasse Aktien gehen bspw. die Aktienpreise und nicht etwa das Preis-Gewinn-Verhältnis ein. Dies entspricht dem Vorgehen bei Güterpreisindizes, in die nur Güterpreise und nicht etwa das Preis-Nutzen-Verhältnis eingehen.

 

Die Auswahl der relevanten Vermögensgüter erfolgt über die Studie „Private Haushalte und deren Finanzen“ (PHF) der Deutschen Bundesbank (2023). Die Gewichtung der Zeitreihen basiert auf den Umfrageergebnissen der PHF-Studie zum Jahr 2021 und entspricht dem Anteil der Vermögensgüter am Bruttovermögen der deutschen Haushalte. Die Zusammensetzung des Haushaltsvermögens im Bevölkerungsquerschnitt nach Höhe des Vermögens und nach Alter der Haushaltsmitglieder ist sehr heterogen. Daher wird der FvS Vermögenspreisindex zusätzlich für verschiedene Quantile der Verteilung des Nettovermögens deutscher Haushalte (Bruttovermögen abzüglich Verbindlichkeiten) und für verschiedene Altersgruppen (gemessen am Alter der Referenzperson des Haushalts) berechnet.

Die Vermögensgüter eines Haushalts werden in verschiedene Untergruppen des Sach- und Finanzvermögens eingeteilt. Zum Sachvermögen zählen Immobilien, Betriebsvermögen (netto), langfristige Verbrauchsgüter sowie Sammel- und Spekulationsgüter. Unter dem Finanzvermögen werden Sicht- und Spareinlagen, Aktien, Rentenwerte sowie das sonstige Finanzvermögen zusammengefasst. Vermögen in Form von Fondsanteilen und Guthaben bei kapitalbildenden Versicherungsverträgen wird entsprechend der jeweiligen Zusammensetzung auf die vorhergehenden Komponenten aufgeteilt.

Die Preisentwicklung von Immobilienvermögen wird durch die vdp-Immobilienpreisindizes der vdpResearch GmbH erfasst. Für selbstgenutztes Wohneigentum werden die Indizes „Eigenheime“ und „Eigentumswohnungen“ entsprechend zueinander gewichtet. Für die sonstigen Immobilien wird die Entwicklung des Kapitalwerts von Mehrfamilienhäusern, Büroimmobilien und Einzelhandelsimmobilien genutzt und entsprechend gewichtet. Für Indizes, die erst ab 2008 unterjährig verfügbar sind, werden Quartalswerte vor 2008 mit Hilfe des durchschnittlichen Jahreswachstums approximiert. Der resultierende Preisindex für das Immobilienvermögen entspricht den gemäß der Vermögensverteilung gewichteten Indizes für selbstgenutzte und sonstige Immobilien.

Privates Betriebsvermögen umfasst alle nicht öffentlich gehandelten Unternehmensbeteiligungen privater Haushalte. Die Preisentwicklung wird durch den SDAX Kursindex der Deutschen Börse approximiert, der Preise für Unternehmen des Mittelstands erfasst. Der SDAX Kursindex spiegelt die Preisentwicklung von 50 öffentlich gehandelten Unternehmen der klassischen Industriebranchen wider, die hinsichtlich Marktkapitalisierung und Börsenumsatz den im MDAX gelisteten Werten folgen.

Um die Preisentwicklung langfristiger Verbrauchsgüter wie beispielsweise Nutzfahrzeuge und Möbel zu messen, werden die entsprechenden Komponenten des Verbraucherpreisindex vom Statistischen Bundesamt herangezogen. Die relative Gewichtung erfolgt über den jeweiligen Anteil am Verbraucherpreisindex.

Die Preisentwicklung von Sammel- und Spekulationsobjekten wird durch die vier repräsentativen Güterklassen Schmuck, Kunstobjekte, historische Automobile und kostbare Weine gleichgewichtet erfasst. Die Preismessung von Schmuck erfolgt durch die Komponente „Schmuck aus Edelmetallen“ des Verbraucherpreisindex. Um die Preisentwicklung am Kunstmarkt abzubilden, wird der All Art Index von Art Market Research Developments Ltd. verwendet, auf Grund der Saisonalität der Kunstpreise geglättet wird. Dieser Preisindex basiert auf Auktionspreisen für Gemälde, Skulpturen, Zeichnungen, Fotographien, Drucken, Aquarelle und Ähnlichem. Zur Preismessung von historischen Automobilen wird der HAGI Top Index der Historic Automobile Group International (HAGI) herangezogen. Der Index verfolgt die Preisentwicklung von 50 seltenen historischen Automobiltypen basierend auf einer Datenbank mit Transaktionen zu mehr als 18.000 Einzelfahrzeugen. Quartalswerte vor 2009 entstammen einer unterjährig interpolierenden gleichgewichteten Rückrechnung. Die Preisentwicklung von kostbaren Weinen wird mit dem Liv-ex Fine Wine 100 der Handelsplattform Liv-ex Ltd. gemessen. Der Index misst die Preisentwicklung des Premiumsegments des Weinhandels für Weine, für die ein Sekundärmarkt existiert. Im Index sind primär Bordeaux Weine enthalten, jedoch auch Weine aus den Weinanbaugebieten Burgund, Rhône, Champagne und aus Italien.

Da Spar- und Sichteinlagen keinem direkten Preis unterliegen, wird angenommen, dass sie keine Preisveränderungen aufweisen und werden daher durch eine konstante Zeitreihe modelliert. Unter anderem fallen in diese Kategorie Giro-, Spar-, Fest- und Tagesgeldkonten, Guthaben auf Bauspar- und nichtstaatlichen Altersvorsorgeverträgen und Forderungen gegenüber anderen Haushalten.

Die Preisentwicklung von Aktien wird durch verschiedene Aktienkursindizes erfasst. Mittels der Daten der Coordinated Portfolio Investment Survey (CPIS) des Internationalen Währungsfonds (IWF) wird die geographische Gewichtung deutscher Aktieninvestitionen bestimmt und, basierend darauf, MSCI-Kursindizes entsprechend zueinander gewichtet.

Analog zum Vorgehen bei den Aktieninvestitionen wird die geographische Verteilung von Renteninvestitionen mittels Daten des IWF und der Bank für Internationalen Zahlungsausgleich (BIZ) bestimmt, und die Preisentwicklung anhand der entsprechenden Bloomberg Barclays Rentenpreisindizes berechnet. Hierbei werden sowohl Staats- als auch Unternehmensanleihen mit verschiedener Bonität und Restlaufzeit berücksichtigt.

Das sonstige Finanzvermögen, welches nicht durch die drei vorhergehenden Kategorien abgedeckt ist, wird stellvertretend durch die Entwicklung der Preise von Gold und Rohstoffen gemessen. Für die Preisentwicklung von Rohstoffen wird hierbei der Rogers International Commodity Index verwendet, welcher die Preisentwicklung von Futures auf diverse Rohstoffe wiedergibt. Der Goldpreis wird über den London Bullion Market erhoben.

Zur Aufteilung des Kapitals, welches in Versicherungsverträgen und Fonds gebündelt ist, werden Angaben des Gesamtverbands der Deutschen Versicherungswirtschaft (GDV) und des Bundesverbands Investment und Asset Management (BVI) genutzt.

Bei Zeitreihen mit tagesaktuellen Werten wird stets der durchschnittliche Tagesendindexstand des letzten Quartalsmonats genutzt. Bei monatlich verfügbaren Indizes wird der letzte Monatswert im Quartal herangezogen.

Durch Revision historischer Daten der zugrundeliegenden Zeitreihen kann es zu einer Abweichung der historischen Indexwerte von vorherigen Veröffentlichungen kommen.

Veröffentlichung

Der FvS Vermögenspreisindex erscheint quartalsweise. Die Indexwerte eines Quartals werden zur Mitte des Folgequartals publiziert:

Erstes Quartal: 15. Mai
Zweites Quartal: 15. August
Drittes Quartal: 15. November
Viertes Quartal: 15. Februar des Folgejahres

Sollte der Termin auf ein Wochenende oder einen gesetzlichen Feiertag fallen, so erfolgt die Veröffentlichung am darauffolgenden Werktag.

Datenquellen:

Art Market Research Developments Ltd.
Bank für Internationalen Zahlungsausgleich (BIZ)
Barclays Bank PlC
Bundesverband Investment und Asset Management (BVI)
Deutsche Bundesbank
destatis - Statistisches Bundesamt
Gesamtverband der Deutschen Versicherungswirtschaft (GDV) e.V.
Historic Automobile Group International (HAGI)
Internationaler Währungsfonds (IWF)
Liv-ex Ltd
ThomsonReuters
vdpResearch GmbH