FvS Vermögenspreisindex für die Eurozone

Der Flossbach von Storch Vermögenspreisindex für die Eurozone misst die Preisentwicklung der Vermögenswerte, die sich in Besitz privater Haushalte in ausgewählten Ländern der Eurozone befinden (Belgien, Deutschland, Finnland, Frankreich, Griechenland, Italien, die Niederlande, Österreich, Portugal und Spanien). Der Preisindex für die Eurozone und für die einzelnen Länder wird als gewichtete Preisentwicklung des Sachvermögens (Immobilien, Betriebsvermögen, langlebige Konsumgüter sowie Sammel- und Spekulationsgüter) und des Finanzvermögens (Spareinlagen, Aktien, Rentenwerte, sonstiges Finanzvermögen) berechnet. Der im FvS Vermögenspreisindex für die Eurozone beinhaltete Index für Deutschland weicht auf Grund der Verfügbarkeit von vergleichbaren Daten in der Eurozone von dem FvS Vermögenspreisindex Deutschland ab, der gesondert quartalsweise veröffentlicht wird.

Im Vergleich zur Vorjahresmitte sind die Preise für das Vermögen der privaten Haushalte der Eurozone um +4,7 % angestiegen. Während noch im dritten und vierten Quartal des Jahres 2021 Vermögenspreise anstiegen, stagnierten sie sowohl im ersten als auch im zweiten Quartal des Jahres 2022. Der seit dem Jahr 2014 nahezu durchgehend präsenten Vermögenspreisinflation, welche durch die expansive Geldpolitik der Europäischen Zentralbank (EZB) angetrieben wurde, scheint nun Einhalt geboten worden zu sein.

Der Grund für die stagnierenden und in einzelnen Kategorien sogar fallenden Vermögenspreise ist die aufgekommene und bereits sehr hohe Konsumentenpreisinflation, durch welche wirtschaftliche Krisen zu erwarten sind und der seitens der EZB mit steigenden Zinsen begegnet wird. Die steigenden Konsumentenpreise sind zwar durch Angebotsengpässe und hohe Staatsausgaben ausgelöst worden, jedoch hat die EZB mit ihrer über Jahre hinweg expansiven Geldpolitik die notwendige Voraussetzung in Form eines massiven Geldüberhangs für die Konsumentenpreisinflation geschaffen. Somit steht die Geldpolitik der EZB in direkter Verbindung sowohl zu der hohen Vermögenspreisinflation der vergangenen Jahre als auch zu den nun zu teilen fallenden Vermögenspreisen.

Besonders stark ist der Effekt der sich geänderten Geldpolitik im Finanzvermögen zu vernehmen. Die Erwartung steigender Leitzinsen hat sich umgehend in fallenden Preisen für Anleihen und Aktien bemerkt gemacht. Im Sachvermögen ist der Effekt ebenfalls wahrzunehmen, da besonders die Preise für Betriebsvermögen gefallen sind, jedoch reagieren Immobilienpreise, welche die größte Komponente des Index darstellen, nur sehr langsam auf eine Veränderung in den Rahmenbedingungen. Daher liegt die Vermögenspreisinflation in der Eurozone in vielen Ländern noch auf einem mittleren einstelligen Niveau. Es ist jedoch zu erwarten, dass sich durch eine mittelfristige Trendumkehr an den Immobilienmärkten die Vermögenspreisinflation über die kommenden Quartale weiter abschwächen wird.

Das Sachvermögen macht den Großteil des Gesamtvermögens des durchschnittlichen Haushalts der Eurozone aus und prägt die Entwicklung des Gesamtindex entscheidend. Zur Jahresmitte lagen die Preise für das Sachvermögen nur noch +5,5 % oberhalb der Vorjahresmitte. Ende des Jahres 2021 lag die Preissteigerung noch bei zehn Prozent. Die Trendwende kam zustande, da die Preise für Betriebsvermögen deutlich gefallen sind.

Immobilien in der Eurozone haben sich zur Jahresmitte um +8,9 % im Vergleich zur Vorjahresmitte verteuert. Zwar haben sich die Hypothekenzinsen in der gesamten Eurozone von den historischen Tiefständen entfernt, dennoch sind die Preise für Immobilien weiter angestiegen. Die treibenden Kräfte hinter den Preissteigerungen sind eine hohe Wertschätzung für privaten Wohnraum, ein knappes Immobilienangebot in vielen städtischen Gebieten der Eurozone, eine große Menge an investierbarem Kapital und steigenden Kosten für Neubauten durch einen Mangel an Rohstoffen und gestiegenen Energiekosten. Gleichzeitig ist auch die Anzahl an Immobilientransaktionen in der Eurozone zum Ende des zweiten Quartals gefallen, da auf Grund der nun höheren Hypothekenzinsen die Investitionsrenditen von Immobilienprojekten gesunken sind und für viele institutionelle Investoren Anleihen wieder eine attraktive Anlageklasse darstellen. Zur Jahresmitte haben die veränderten Rahmenbedingungen noch zu keinem erkennbaren Preiseffekt geführt, welches sich jedoch im dritten und vierten Quartal deutlicher zeigen wird.

An den Märkten für Betriebsvermögen (Unternehmen, die sich in Privatbesitz befinden) kam es zu einem starken Preiseinbruch. Steigende Konsumentenpreise, Befürchtungen über eine lange und harte Rezession sowie steigende Zinsen haben die Ertragsaussichten der Unternehmen verschlechtert. Die Preise für private Betriebsvermögen fielen drei Quartale in Folge. Zur Jahresmitte betrug der Preisverfall ‑13,5 % im Vergleich zur Vorjahresmitte.

In den Preisen für langlebige Verbrauchsgüter in der Eurozone machten sich zur Jahresmitte 2021 die Probleme in den globalen Lieferketten und der geopolitische Konflikt in der Ukraine bemerkbar, da beides zu einer Verknappung des Angebots führte. Zusätzlich schlugen sich Rohstoff- und Energiepreise auf die Verkaufspreise langlebiger Verbrauchsgüter nieder. Zur Jahresmitte lagen die Preise langlebiger Verbrauchsgüter +5,7 % oberhalb der Vorjahresmitte.

Die Preise für Sammel- und Spekulationsgüter profitierten von der Unsicherheit über die zukünftige wirtschaftliche Entwicklung und verteuerten sich um +13,5 % im Vergleich zur Vorjahresmitte. Besonders stark stiegen die Preise für kostbare Weine (+22,4 %), Kunstobjekte (+13,4 %) und historische Automobile (+12,5 %) an.

Der Preis für das Finanzvermögen privater Haushalte in der Eurozone lag zur Jahresmitte auf dem gleichen Niveau wie zur Vorjahresmitte. Grund ist hierfür der Preis des sonstigen Finanzvermögens, welcher stark zugelegt hat und die deutlichen Preisabschläge an den Aktien- und Rentenmärkten ausgeglichen.

Die Preise für Rentenwerte der privaten Haushalte der Eurozone mussten einen historisch hohen Preisabschlag hinnehmen. Im Vergleich zur Vorjahresmitte sank der Preis für Rentenwerte um -14,5 %. Grund für den Preisverfall sind die in der ersten Jahreshälfte 2022 gestiegenen Leitzinsen der großen Notenbanken weltweit gepaart mit einer erhöhten Ausfallwahrscheinlichkeit für Anleihen von Emittenten geringerer Bonität. Der größte Preisverfall ist bei Anleihen von Emittenten aus den Emerging Markets (‑20,0 %) vorzufinden, gefolgt von Titeln europäischer (-14,4 %) und nordamerikanischer Emittenten (‑12,3 %).

Die Preise von Aktien, die sich in Besitz privater Haushalte der Eurozone befinden, lagen zur Jahresmitte ‑8,1 % unterhalb der Vorjahresmitte. Während zur Jahresmitte 2021 die Preise noch den globalen wirtschaftlichen Aufschwung nach der Hochphase der Coronapandemie widerspiegelten und in den folgenden Monaten weiter leicht anstiegen, fielen die Preise an den globalen Aktienmärkten im ersten Halbjahr des Jahres 2022 deutlich. Grund für den Preisverfall war die aufkommende Konsumentenpreisinflation in der Eurozone und die damit einhergehenden Erwartungen steigender Zinsen und wirtschaftlichen Abschwungs. Besonders stark war der Preisverfall für Aktienbeteiligungen in den Emerging Markets, gefolgt von Titeln aus der Pazifik Region und aus Europa.

Der Preis für das sonstige Finanzvermögen, welcher über die Preise von Gold und an der Börse gehandelten Rohstoffen gemessen wird, weist mit +29,4 % die höchste 12-Monats-Wachstumsrate aller Kategorien auf. Sowohl die Preise für Rohstoffe (+69,9 %) als auch für Gold (+13,9 %) sind über den betrachteten Zeitraum erheblich angestiegen. Der drastische Anstieg der Rohstoffpreise fand zum größten Teil im ersten Quartal 2022 statt. Im gleichen Quartal stieg auch der Goldpreis stark an, fiel jedoch im jüngsten Quartal wieder.

Die Preise für Spar- und Sichteinlagen bleiben nach Definition unverändert.

In den südlichen Ländern der Eurozone (Griechenland, Portugal, Spanien und Italien) hat sich die Vermögenspreisinflation in der ersten Jahreshälfte 2022 fortgesetzt, da Immobilien und zu teilen auch Betriebsvermögen sich verteuerten. Gedämpft wurde die Entwicklung in allen Ländern durch den Preisverfall bei Aktien und Rentenwerten.

In Portugal liegen die Preise für das Vermögen privater Haushalte 12,4 % oberhalb der Vorjahresmitte. Entgegen der sonstigen Preisentwicklung für kleine und mittelständische Betriebsvermögen in der Eurozone sind die Preise für das portugiesische Betriebsvermögen zur Jahresmitte um +22,4 % angestiegen. Hierhinter steht aber weniger ein wirtschaftlicher Aufschwung, sondern eher eine preisliche Normalisierung. Die Preise für portugiesische Betriebsvermögen rangieren trotz des jüngsten Anstiegs noch leicht unter dem Niveau des Jahres 2019 und weit unterhalb der Preise aus dem Jahr 2014. Im Quervergleich der Euroländer fällt der Preisanstieg für langlebige Verbrauchsgüter mit +7,1% hoch aus. Immobilien haben sich in Portugal um +13,2 % verteuert, welches der zweithöchste Preisanstieg im Querschnitt der betrachteten Länder ist. Parallel dazu ist die Anzahl der Transaktionen seit Jahresbeginn leicht zurückgegangen, lag aber noch knapp oberhalb der Anzahl der Transaktionen des Vorjahresquartals.¹

In Griechenland betrug die Vermögenspreisinflation zur Jahresmitte +8,4 % gegenüber der Vorjahresmitte. Immobilien verteuerten sich innerhalb der vier betrachteten Quartale um +9,5 %, wobei die größten Preissteigerungen im ersten und zweiten Quartal des Jahres 2022 entstanden. Auch hier haben sich die angestiegenen Hypothekenzinsen noch nicht in den Hauspreisen bemerkbar gemacht. Private Betriebsvermögen wurden für +4,6 % mehr als im Vorjahr gehandelt. Allerdings sind die Preise für griechische Betriebsvermögen die niedrigsten in der gesamten Eurozone, die bislang nicht wieder die Höchststände von vor der Finanzkrise erreichen konnten.

Der Preis für das Vermögenprivater Haushalte in Spanien ist um +7,1 % angestiegen. Getragen wurde die Entwicklung von der Preissteigerung auf dem spanischen Immobilienmarkt der einen preislichen Zuwachs von +8,1 % im Jahresvergleich verzeichnete. Der Preis für das Betriebsvermögen in Spanien rangiert auf dem gleichen Niveau wie zur Vorjahresmitte.

Unter den Südländern der Eurozone weist Italien mit einem Preiswachstum vom +2,1 % die geringste Vermögenspreisinflation auf. Der Preisanstieg kommt durch einen im Querschnitt geringen Preisanstieg für Immobilien (+5,2 %) und einen deutlichen Preisverfall für Betriebsvermögen (-14,9 %) zustande. Während sich über die letzten Jahre hinweg Immobilien in der gesamten Eurozone deutlich verteuert hatten, fiel der Preisanstieg in Italien nur gering aus. In der Tat ist der jüngst beobachtete Preisanstieg für Immobilien der höchste seit 15 Jahren.

¹ Siehe hierzu: Idealista.pt

In den Nordländern der Eurozone deutet sich an, dass die lange Phase der steigenden Vermögenspreise zu einem Ende kommen könnte.

In Finnland zeigt sich die Trendwende bereits deutlich. Zur Jahresmitte sind die Preise für Vermögensgüter im Vergleich zur Vorjahresmitte marginal gefallen (-0,3 %). Kausal hierfür ist der starke Preisverfall des Betriebsvermögens (-24,3 %). Immobilienpreise haben sich in Finnland nur leicht erhöht (+2,2 %), jedoch fiel der jährliche Preiszuwachs auch in den vergangenen Jahren im Quervergleich der Eurozone gering aus.

Auch in Frankreich ist die Vermögenspreisinflation deutlich abgekühlt. Lag die Preissteigerung für das Vermögen privater französischer Haushalte vor einem Jahr noch bei über acht Prozent, so fiel sie zur Jahresmitte mit +2,5 % nur noch gering aus. Grund hierfür ist, dass Immobilienpreise zwar noch einen Preisanstieg von 7,1 % verzeichnen konnten, jedoch machte sich die Entwicklung des Finanzvermögens (‑1,9 %) und des Betriebsvermögens (-13,0 %) bemerkbar. 

Für private belgische Haushalte lag die Vermögenspreisinflation zur Jahresmitte bei +3,3 %. Auch hier hat sich die Trendwende bemerkbar gemacht, so lag die Preissteigerung der Vermögenswerte in Belgien vor einem Jahr noch bei rund acht Prozent. Immobilienpreise stiegen um knapp sechs Prozent zur Jahresmitte an, der Preis für Betriebsvermögen fiel im 12-Monatsvergleich um rund vier Prozent.

In Deutschland ging die Vermögenspreisinflation ebenfalls etwas zurück, lag jedoch bei +4,2 % im Vergleich zur Vorjahresmitte. Zwar legten deutsche Immobilien mit über 10 Prozent Preisanstieg nochmals kräftig über die vergangenen vier Quartale zu, dafür gingen die Preise für Betriebsvermögen mit +16,6 % kräftig zurück.

Mit einer Preissteigerung von +6,7 % sind Vermögenspreise in Österreich noch deutlich angestiegen. Getragen wurde die Entwicklung von dem drittstärksten Preisanstieg für Immobilien in der Eurozone von +12,4 %. Allerdings fiel die Preissteigerung auch hier in den vergangenen Quartalen höher aus.

Die Niederlande stellen das Land der Eurozone mit der noch höchsten Vermögenspreisinflation dar. Um 13,6 % sind die Preise für das Vermögen privater Haushalte angestiegen. Ursächlich war hier der Preisanstieg für Immobilien von +18,2 % im Vergleich zur Vorjahresmitte. Ein Blick in die abgelaufenen vier Quartale zeigt, dass der Preisanstieg jedoch stetig abgeflacht ist und erste berichten sogar von einem Preisverfall seit der jüngsten Jahresmitte.²

² Siehe hierzu FAZ

Die Konsumentenpreisinflation hat die Vermögenspreisinflation in der Eurozone ein- und überholt. Für die gesamte Währungsunion lag die Preissteigerung von Konsumgütern gemessen am harmonisierten Verbraucherpreisindex (HICP) zur Jahresmitte bei +9,6 % im Vergleich zur Vorjahresmitte. In den Nordländern der Eurozone lag sie mit +9,7 % oberhalb des Werts der südlichen Länder (+9,3 %).

Mit +17,2 % sind die Konsumentenpreise in den Niederlanden am stärksten angestiegen, gefolgt von Griechenland (+12,2 %) und Belgien (+11,9 %). Die geringste, aber dennoch hohe Preissteigerung wurde für Frankreich (+6,2 %) und Finnland (+8,1 %) gemessen. Die übrigen Länder weisen eine Konsumentenpreisinflation von rund oder zehn Prozent auf.

Der Flossbach von Storch Vermögenspreisindex für die Eurozone umfasst die Länder des südlichen Euroraums Griechenland, Italien, Portugal und Spanien sowie die nördlichen Länder Österreich, Belgien, Finnland, Frankreich, Deutschland und die Niederlande. Für jedes Land wird die Vermögenszusammensetzung eines durchschnittlichen Haushalts auf der Grundlage der "Household Finance and Consumption Survey: Results from the Second Wave" (HFCS, Europäische Zentralbank, Statistics Paper Series No.18, Dezember 2016) berechnet. Das Vermögen eines Haushalts unterteilt sich in Sach- und Finanzvermögen. Das Sachvermögen besteht aus Immobilien, Betriebsvermögen, langlebigen Gebrauchsgütern sowie Sammel- und Spekulationsgüter. Das Finanzvermögen wird in Spar- und Sichteinlagen, Anleihen, Aktien und sonstiges Finanzvermögen unterteilt. Die folgende Tabelle zeigt die Gewichte für den Euroraum sowie für die einzelnen Länder. Investmentfonds, Pensionsfonds und Lebensversicherungen werden in ihre jeweiligen Anlageklassen unterteilt und diesen entsprechend zugeordnet.

Für jede Anlageklasse wird die länderspezifische vierteljährliche Preisänderung berechnet. Es werden ausschließlich Preise und keine Bewertungsindikatoren verwendet. Ebenso werden Erträge aus den Vermögenswerten wie Zinsen, Dividenden oder Mietrenditen ausgeschlossen. Für Sachvermögen, wie z.B. Immobilien oder Gebrauchsgüter, werden qualitätsbereinigte Daten verwendet. So entsprechen die Vermögenspreisindizes konzeptionell den Verbraucherpreisindizes.

Der Index wird als Laspeyres-Preisindex berechnet. Alle Zeitreihen sind im Jahr 2014 auf 100 indexiert, welches mit dem Jahr übereinstimmt, auf das sich die Ergebnisse des HFCS beziehen. Für Zeitreihen, die täglich oder wöchentlich verfügbar sind, basiert der vierteljährliche Indexwert auf dem Durchschnittspreis innerhalb des letzten Monats des Quartals. Bei monatlichen Zeitreihen bestimmt der letzte Monatswert des Quartals den Indexwert.

Immobilienpreise werden mit Hilfe von Zeitreihen gemessen, die von Eurostat, den nationalen statistischen Ämtern und Oxford Economics bereitgestellt werden. Das Betriebsvermögen wird anhand der von ThomsonReuters zur Verfügung gestellten länderspezifischen MSCI Small Cap Preisindizes gemessen. Die Preisentwicklung von langlebigen Gebrauchsgütern wird über die HICP-Zeitreihen für das jeweilige Land von Eurostat erfasst.

Die Preisreihe für Sammel- und Spekulationsgüter besteht aus den vier repräsentativen Unterkategorien Schmuck, Kunst, edle Weine und historische Automobile. Während die Schmuckpreise mit Hilfe der jeweiligen nationalen oder HICP-Zeitreihen gemessen werden, bestehen die drei anderen Kategorien aus denselben Preisreihen für jedes Land. Der All Art Index von Art Market Research Developments gibt Auskunft über die Preiseentwicklung von Kunstobjekte wie Gemälden, Zeichnungen, Skulpturen, Fotografien und Drucke. Der Liv-ex Fine Wine 100 von Liv-ex Ltd. erfasst die Preise für edle Weine und der HAGI Top Index der Historic Automobile Group International misst die Preisentwicklung von historischen Fahrzeugen.

Die geografische Verteilung von Aktien- und Rentenanlagen wird mit Hilfe der Coordinated Portfolio Investment Survey (CPIS) des Internationalen Währungsfonds (IWF) erfasst. Die Kursentwicklung der daraus resultierenden Anlagen wird mit Hilfe von Bloomberg-Barclays-Anleihenpreisindizes und MSCI-Aktienpreisindizes gemessen. Das sonstige Finanzvermögen wird mit Hilfe des London Bullion Goldpreises und des ThomsonReuters Continuous Commodity Index bewertet.

Verbraucherpreise (HICP) werden durch Macrobond bereitgestellt und mittels der X13-ARMINA SEATS Methode saisonbereinigt.

Die Quartalswerte des Vermögenspreisindex für die Eurozone werden halbjährlich veröffentlicht.

Die Methodik des Flossbach von Storch Vermögenspreisindex für die Eurozone unterscheidet sich aufgrund der Datenverfügbarkeit leicht vom Flossbach von Storch Vermögenspreisindex für Deutschland, der vierteljährlich separat veröffentlicht wird.

Datenquellen

Art Market Research Developments Ltd.
Barclays
Eurostat
European Central Bank (ECB)
Oxford Economics
HAGI (Historic Automobile Group)
International Monetary Fund (IMF)
Liv-ex Ltd.
Macrobond
MSCI
ThomsonReuters