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FvS Vermögenspreisindex Deutschland


Q2-2019: Vermögenspreise weiterhin oberhalb der Verbraucherpreise

Obwohl die Vermögenspreisinflation zum Ende des zweiten Quartals 2019 mit +2,7% bedeutend niedriger als in den letzten Jahren ausfällt, liegt sie weiterhin deutlich oberhalb der Verbraucherpreisinflation. Diese beträgt im Vergleich zum Vorjahresquartal nur 1,6%.

Seit Q1-2015 stiegen Vermögenspreise um 22,6%, Verbraucherpreise hingegen nur um 6,4% und das nominale Bruttoinlandsprodukt nur um 14,6%. Wer Anfang 2015 einen Euro zur Vermögensbildung beiseite legte, kann sich Ende des zweiten Quartals 2019 damit Konsumgüter im Wert von 1,15 Euro kaufen. Wer dagegen einen Euro auf das zinslose Girokonto einzahlte oder in bar aufbewahrte, konnte sich dafür nur noch Konsumgüter im Wert von 94 Cent kaufen. Wer im gleichen Zeitraum einen Verdienst erhielt, dessen Wachstum dem des nominalen Bruttoinlandsprodukts entspricht, kann sich nach der gleichen Rechnung nun Konsumgüter in Höhe von 1,08 Euro leisten. Im Vergleich ist die Kaufkraft des Vermögensinhabers bedeutend höher als die der beiden anderen Gruppen angestiegen. Der überproportionale Anstieg der Kaufkraft von Vermögenswerten spiegelt den Verfall der Zinsen in diesem Zeitraum wider. Fallende Zinsen sind der Haupttreiber der steigenden Vermögenspreise.

Unterteilt man die Vermögenswerte deutscher Haushalte in Sach- und Finanzwerte, so misst man einen Preisanstieg von +3,4% für Sachwerte und einen leichten Preisverfall von -0,2% für Finanzwerte. Durch das höhere Gewicht der Sachwerte im Gesamtindex (79%) ist deren Preisentwicklung maßgeblich.

Innerhalb des Sachvermögens wird die Entwicklung von den sich weiterhin verteuernden Immobilien und nachlassenden Preisen für Betriebsvermögen getragen. Mit +6,6% verteuern sich Immobilien im Jahresvergleich erneut erheblich, wenn auch nicht mehr ganz so stark wie in den vorangegangenen Quartalen. Ein knappes Angebot an Immobilien bei gleichzeitig sehr günstigen Finanzierungskonditionen sorgt weiterhin für steigende Preise. Preise für Betriebsvermögen liegen trotz der Preiserholung zum Jahresbeginn -12,8% unterhalb ihres Vorjahreswerts. Damit sind die Preise für Betriebsvermögen drei Quartale in Folge mit jeweils mehr als -10% im Jahresvergleich gefallen. Langlebige Verbrauchsgüter werden um +0,9% teurer und Sammel- und Spekulationsgüter fielen mit -0,4% leicht im Preis. Insbesondere sind Preise für historische Automobile und kostbare Weine gefallen, während die Preise für Kunstobjekte und Schmuck aus Edelmetallen gestiegen sind.

Innerhalb des Finanzvermögens gibt es unterschiedliche Preisbewegungen. Aktien sind im Vergleich zum zweiten Quartal 2018 -3,4% günstiger. Trotz der Erholung am Aktienmarkt im Frühjahr 2019 liegen die Preise noch unterhalb der Vorjahreswerte. Rentenwerte haben sich durch die erneut fallenden Zinsen im Vergleich zum Vorjahresquartal verteuert und notieren nun +2,7% höher. Das sonstige Finanzvermögen (gemessen an Gold- und Rohstoffpreisen) weist innerhalb des Finanzvermögens den größten Preisanstieg auf. Besonders der Preis für Gold ist für die hohe Preissteigerung ursächlich, während Rohstoffpreise im Preis gefallen sind. Der Preis für Sparvermögen bleibt nach Definition unverändert.

Im Querschnitt des Nettovermögens fällt die Vermögenspreisinflation für die  ärmsten Haushalte sowie den Großteil der Mittelschicht am höchsten aus. Die Preiswachstumsraten liegen für diese Haushalte zwischen +3,5% und +4,6%. Die wohlhabendsten Haushalte und die untere Mittelschicht weisen hingegen mit +1,5% bzw. +1,6% deutlich geringere Preiswachstumsraten auf. Ursächlich für die Unterschiede ist der relative Anteil an Spar-, Betriebs- und Immobilienvermögen. Während die untere Mittelschicht über den größten Anteil an Sparvermögen verfügt und dadurch eine geringe Inflationsrate aufweist, ist bei den wohlhabendsten Haushalten der hohe Anteil an Betriebsvermögen maßgeblich.

Betrachtet man die Inflationsraten im Querschnitt des Alters der Haushalte (gemessen durch das Alter der Referenzperson), so beträgt die Schwankungsbreite +1,3% bis +4,3%. Die niedrigste Preissteigerungsrate weisen Haushalte mittleren Alters (45-54 Jahre) mit +1,3% auf, da bei ihnen das anteilsmäßig höchste Betriebsvermögen vorzufinden ist. Bei den ältesten Haushalten (75+ Jahre) steigen die Preise der Vermögenswerte durch den höchsten Anteil an Immobilien an ihrem Gesamtvermögen mit +4,3% am stärksten an.

Die Verbraucherpreisinflation liegt mit +1,6% ungefähr auf dem Niveau der vergangenen drei Jahre und weiterhin deutlich unterhalb der Vermögenspreisinflation. Die Preissteigerung von Erzeugerpreisen fällt mit +1,8% vergleichbar niedrig aus.

Der Flossbach von Storch (FvS) Vermögenspreisindex erfasst die Preisentwicklung des Vermögens deutscher Haushalte. Der Index entspricht der gewichteten Preisentwicklung des Sach- und Finanzvermögens, welches sich im Besitz deutscher Haushalte befindet. Zum Sachvermögen zählen neben Immobilien- und Betriebsvermögen auch langlebige Verbrauchsgüter sowie Sammel- und Spekulationsobjekte. Das Finanzvermögen unterteilt sich in Aktien, Rentenwerte, Spar- und Sichteinlagen sowie in sonstige Finanzwerte. Immobilien stellen mit Abstand den größten Posten (63,7%) dar, gefolgt von Betriebsvermögen (11,7%) sowie Spar- und Sichteinlagen (10,5%).

Der FvS Vermögenspreisindex erfasst die Preisänderung von Vermögensgütern deutscher Haushalte. Der Index wird mittels des Verfahrens von Laspeyres als gewichteter Durchschnitt von indexierten Preiszeitreihen berechnet, welche jeweils die Entwicklung der Preise von Vermögensgütern in Euro wiedergeben. Der Index ist auf dem Durchschnittswert des Jahres 2014 basiert. Wenn notwendig, wurden qualitätsbereinigte Zeitreihen herangezogen und Erträge, wie z.B. Zinszahlungen, nicht berücksichtigt. Eine Bewertung der Preise wird nicht vorgenommen. Für die Vermögensklasse Aktien gehen bspw. die Aktienpreise und nicht etwa das Preis-Gewinn-Verhältnis ein. Dies entspricht dem Vorgehen bei Güterpreisindizes, in die nur Güterpreise und nicht etwa das Preis-Nutzen-Verhältnis eingehen.

Die Auswahl der relevanten Vermögensgüter erfolgt über die Studie „Private Haushalte und deren Finanzen“ (PHF) der Deutschen Bundesbank (2016). Die Gewichtung der Zeitreihen basiert auf den Umfrageergebnissen der PHF-Studie zum Jahr 2014 und entspricht dem Anteil der Vermögensgüter am Bruttovermögen der deutschen Haushalte. Die Zusammensetzung des Haushaltsvermögens im Bevölkerungsquerschnitt nach Höhe des Vermögens und nach Alter der Haushaltsmitglieder ist sehr heterogen. Daher wird der FvS Vermögenspreisindex zusätzlich für verschiedene Quantile der Verteilung des Nettovermögens deutscher Haushalte (Bruttovermögen abzüglich Verbindlichkeiten) und für verschiedene Altersgruppen (gemessen am Alter der Referenzperson des Haushalts) berechnet.

Die Vermögensgüter eines Haushalts werden in verschiedene Untergruppen des Sach- und Finanzvermögens eingeteilt. Zum Sachvermögen zählen Immobilien, Betriebsvermögen (netto), langfristige Verbrauchsgüter sowie Sammel- und Spekulationsgüter. Unter dem Finanzvermögen werden Sicht- und Spareinlagen, Aktien, Rentenwerte sowie das sonstige Finanzvermögen zusammengefasst. Vermögen in Form von Fondsanteilen und Guthaben bei kapitalbildenden Versicherungsverträgen wird entsprechend der jeweiligen Zusammensetzung auf die vorhergehenden Komponenten aufgeteilt.

Die Preisentwicklung von Immobilienvermögen wird durch die vdp-Immobilienpreisindizes der vdpResearch GmbH erfasst. Der Index „Wohnen“ gibt hierbei die Veränderung der Preise für selbstgenutztes Wohneigentum wieder, während die Preisveränderung sonstiger Immobilien durch den Index „Gesamt“ erfasst wird. Da der Index „Gesamt“ erst ab 2008 unterjährig verfügbar ist, werden Quartalswerte vor 2008 mit Hilfe des durchschnittlichen Jahreswachstums approximiert. Entsprechend der Vermögensverteilung der Haushalte werden die beiden Indizes zueinander gewichtet. Beide Preisindizes basieren auf einer Transaktionsdatenbank, die knapp 90 Prozent der Umsätze des deutschen Immobilienmarkts wiedergibt.

Privates Betriebsvermögen umfasst alle nicht öffentlich gehandelten Unternehmensbeteiligungen privater Haushalte. Die Preisentwicklung wird durch den SDAX Kursindex der Deutschen Börse approximiert, der Preise für Unternehmen des Mittelstands erfasst. Der SDAX Kursindex spiegelt die Preisentwicklung von 50 öffentlich gehandelten Unternehmen der klassischen Industriebranchen wider, die hinsichtlich Marktkapitalisierung und Börsenumsatz den im MDAX gelisteten Werten folgen.

Um die Preisentwicklung langfristiger Verbrauchsgüter wie beispielsweise Nutzfahrzeuge und Möbel zu messen, werden die entsprechenden Komponenten des Verbraucherpreisindex vom Statistischen Bundesamt herangezogen. Die relative Gewichtung erfolgt über den jeweiligen Anteil am Verbraucherpreisindex.

Die Preisentwicklung von Sammel- und Spekulationsobjekten wird durch die vier repräsentativen Güterklassen Schmuck, Kunstobjekte, historische Automobile und kostbare Weine gleichgewichtet erfasst. Die Preismessung von Schmuck erfolgt durch die Komponente „Schmuck aus Edelmetallen“ des Verbraucherpreisindex. Um die Preisentwicklung am Kunstmarkt abzubilden, wird der Artprice Global Index von Artprice.com verwendet. Dieser Preisindex basiert auf Auktionspreisen für Gemälde, Skulpturen, Zeichnungen, Fotographien, Drucken, Aquarelle und Ähnlichem. Zur Preismessung von historischen Automobilen wird der HAGI Top Index der Historic Automobile Group International (HAGI) herangezogen. Der Index verfolgt die Preisentwicklung von 50 seltenen historischen Automobiltypen basierend auf einer Datenbank mit Transaktionen zu mehr als 18.000 Einzelfahrzeugen. Quartalswerte vor 2009 entstammen einer unterjährig interpolierenden gleichgewichteten Rückrechnung. Die Preisentwicklung von kostbaren Weinen wird mit dem Liv-ex Fine Wine 100 der Handelsplattform Liv-ex Ltd. gemessen. Der Index misst die Preisentwicklung des Premiumsegments des Weinhandels für Weine, für die ein Sekundärmarkt existiert. Im Index sind primär Bordeaux Weine enthalten, jedoch auch Weine aus den Weinanbaugebieten Burgund, Rhône, Champagne und aus Italien.

Da Spar- und Sichteinlagen keinem direkten Preis unterliegen, wird angenommen, dass sie keine Preisveränderungen aufweisen und werden daher durch eine konstante Zeitreihe modelliert. Unter anderem fallen in diese Kategorie Giro-, Spar-, Fest- und Tagesgeldkonten, Guthaben auf Bauspar- und nichtstaatlichen Altersvorsorgeverträgen und Forderungen gegenüber anderen Haushalten.

Die Preisentwicklung von Aktien wird durch verschiedene Aktienkursindizes erfasst. Mittels der Daten der Coordinated Portfolio Investment Survey (CPIS) des Internationalen Währungsfonds (IWF) wird die geographische Gewichtung deutscher Aktieninvestitionen bestimmt und, basierend darauf, MSCI-Kursindizes entsprechend zueinander gewichtet.

Analog zum Vorgehen bei den Aktieninvestitionen wird die geographische Verteilung von Renteninvestitionen mittels Daten des IWF und der Bank für Internationalen Zahlungsausgleich (BIZ) bestimmt, und die Preisentwicklung anhand der entsprechenden Rentenpreisindizes von Barclays Bank PLC. berechnet. Hierbei werden sowohl Staats- als auch Unternehmensanleihen mit verschiedener Bonität und Restlaufzeit berücksichtigt.

Das sonstige Finanzvermögen, welches nicht durch die drei vorhergehenden Kategorien abgedeckt ist, wird stellvertretend durch die Entwicklung der Preise von Gold und Rohstoffen gemessen. Für die Preisentwicklung von Rohstoffen wird hierbei der Thomson Reuters Continuous Commodity Index verwendet, welcher die Preisentwicklung von Futures auf diverse Rohstoffe wiedergibt. Der Goldpreis wird über den London Bullion Market erhoben.

Zur Aufteilung des Kapitals, welches in Versicherungsverträgen und Fonds gebündelt ist, werden Angaben des Gesamtverbands der Deutschen Versicherungswirtschaft (GDV) und des Bundesverbands Investment und Asset Management (BVI) genutzt.

Bei Zeitreihen mit tagesaktuellen Werten wird stets der durchschnittliche Tagesendindexstand des letzten Quartalsmonats genutzt. Bei monatlich verfügbaren Indizes wird der letzte Monatswert im Quartal herangezogen.

Durch Revision historischer Daten der zugrundeliegenden Zeitreihen kann es zu einer Abweichung der historischen Indexwerte von vorherigen Veröffentlichungen kommen.

Veröffentlichung

Der FvS Vermögenspreisindex erscheint quartalsweise. Die Indexwerte eines Quartals werden zur Mitte des Folgequartals publiziert:

Erstes Quartal: 15. Mai
Zweites Quartal: 15. August
Drittes Quartal: 15. November
Viertes Quartal: 15. Februar des Folgejahres

Sollte der Termin auf ein Wochenende oder einen gesetzlichen Feiertag fallen, so erfolgt die Veröffentlichung am darauffolgenden Werktag.

Datenquellen:

Artprice.com
Bank für Internationalen Zahlungsausgleich (BIZ)
Barclays Bank PlC
Bundesverband Investment und Asset Management (BVI)
Deutsche Bundesbank
destatis - Statistisches Bundesamt
Gesamtverband der Deutschen Versicherungswirtschaft (GDV) e.V.
Historic Automobile Group International (HAGI)
Internationaler Währungsfonds (IWF)
Liv-ex Ltd
ThomsonReuters
vdpResearch GmbH