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FvS Vermögenspreisindex Deutschland


Q3-2019: Immobilienbesitz ist Trumpf

Zum Ende des dritten Quartals sind die Preise für das Vermögen privater deutscher Haushalte im Vergleich zum Vorjahresquartal um +2,9 % angestiegen. Unaufhörlich steigende Preise für Immobilien sind für die Entwicklung ursächlich. Sowohl die Entwicklung der Vermögenspreise im Vermögensquerschnitt als auch im Altersquerschnitt zeigt, dass Haushalte, die über Immobilieneigentum verfügen am stärksten von der Vermögenspreisinflation profitieren. Haushalte ohne Immobilieneigentum haben hingegen das Nachsehen.

Unterteilt man die Vermögenswerte deutscher Haushalte in Sach- und Finanzwerte, so misst man im Vergleich zum Vorjahr einen Preisanstieg von +3,2 % für Sachwerte und von +1,7 % für Finanzwerte. Durch den höheren Anteil an Sachwerten deutscher Haushalte sind diese für die Entwicklung des Gesamtindexes maßgeblich.

Die Entwicklung des Sachvermögens wird maßgeblich von der Entwicklung der Preise für Immobilien getragen. Diese haben sich mit +5,8 % im Vergleich zum Vorjahresquartal erneut erheblich verteuert. Ursächlich hierfür ist weiterhin die Kombination aus historisch günstigen Finanzierungskonditionen und einem knappen Immobilienangebot. Der Preis für das Betriebsvermögen deutscher Haushalte ist um -10,8 % im Vergleich zum Vorjahresquartal gefallen. Der Preis für Betriebsvermögen wird durch den SDAX-Kursindex abgebildet, der die Veränderung des Börsenwerts von 70 gelisteten deutschen Mittelstandsunternehmen wiedergibt. Hierunter spielen klassische Industrieunternehmen und Automobilzulieferer eine wichtige Rolle, die sich zum Ende des dritten Quartals in einer Strukturkrise befinden. Der Preisverfall des Betriebsvermögens liegt schon zum vierten Mal in Folge unterhalb von ‑10 %. Langlebige Verbrauchsgüter stagnieren, da ihre Preissteigerung lediglich +0,5 % beträgt. Der Preis für Sammel- und Spekulationsgüter legte um +1,6 % zu. Insbesondere wird diese Entwicklung von steigenden Preisen für Kunstobjekte getragen.

Die Preise für das Finanzvermögen deutscher Haushalte folgen einem Aufwärtstrend. Innerhalb der Kategorie sind die Preise für das sonstige Finanzvermögen (gemessen an Gold- und Rohstoffpreisen) mit +21,7 % am stärksten angestiegen. Verantwortlich hierfür ist der Goldpreis, der um +33,4 % im Vergleich zum Vorjahresquartal angestiegen ist. Preise für Rentenwerte weisen mit +5,4 % die höchste Preissteigerung seit 2015 auf. Die steigenden Preise an den Rentenmärkten in Europa und den USA tragen zu der Entwicklung bei. Preise für Aktien lagen hingegen ungefähr auf dem Niveau des Vorjahres (+0,2 %). Der Preis für Sparvermögen bleibt nach Definition unverändert.

Im Querschnitt des Nettovermögens deutscher Haushalte fällt die Preissteigerung der Vermögenswerte für die obere Mittelschicht am größten aus. Ein anteilsmäßig hohes Immobilienvermögen gepaart mit einem niedrigen Spar- sowie Betriebsvermögen resultiert in einer Preissteigerung des Vermögens dieser Haushaltskategorie um +4,5 %. Ein vergleichbares Bild ist bei der Mittelschicht II mit einer Preissteigerung von +4,3 % im Vergleich zum Vorjahresquartal vorzufinden. Bei der unteren Mittelschicht ist der relativ hohe Anteil an Sparvermögen sowie der geringe Immobilienbesitz ursächlich für die niedrige Preissteigerungsrate von 2,1 %. Die geringste Inflationsrate weisen hingegen die wohlhabendsten Haushalte mit +1,9 % auf, da ihr großer Anteil an Betriebsvermögen die Preissteigerung nach unten drückt.

Im Querschnitt des Alters deutscher Haushalte (gemessen am Alter der Referenzperson) fällt die Preissteigerung für die ältesten Haushalte (75+ Jahre) mit +4,1 % am höchsten aus, da für sie Immobilien den größten Anteil des Gesamtvermögens ausmachen. Mit sinkendem Alter der Referenzpersonen sinkt auch die Vermögenspreisinflation der Haushalte, da das relative Immobilienvermögen ebenfalls nachlässt. Junge Haushalte (25 34 Jahre) erleben demnach mit +2,2 % eine deutlich geringere Preissteigerung ihrer Vermögenswerte. Einzige Ausnahme stellen Haushalte mittleren Alters (45-54 Jahre) dar, da diese das höchste Betriebsvermögen verfügen und deren Preissteigerung mit +1,7 % am geringsten ausfällt.

Die Verbraucherpreisinflation ist wie bereits in den vorangegangenen Quartalen auf einem deutlich niedrigerem Niveau vorzufinden. Die Preise für Verbrauchsgüter sind zum Ende des dritten Quartals um +1,5 % im Vergleich zum Vorjahresquartal angestiegen. Erzeugerpreise stagnierten mit einer Preisveränderung von +0,4 % im gleichen Zeitraum. Somit liegen sowohl Verbraucher- als auch Erzeugerpreise deutlich unterhalb der Vermögenspreisinflation.

Der Flossbach von Storch (FvS) Vermögenspreisindex erfasst die Preisentwicklung des Vermögens deutscher Haushalte. Der Index entspricht der gewichteten Preisentwicklung des Sach- und Finanzvermögens, welches sich im Besitz deutscher Haushalte befindet. Zum Sachvermögen zählen neben Immobilien- und Betriebsvermögen auch langlebige Verbrauchsgüter sowie Sammel- und Spekulationsobjekte. Das Finanzvermögen unterteilt sich in Aktien, Rentenwerte, Spar- und Sichteinlagen sowie in sonstige Finanzwerte. Immobilien stellen mit Abstand den größten Posten (63,7 %) dar, gefolgt von Betriebsvermögen (11,7 %) sowie Spar- und Sichteinlagen (10,5 %).

Mit Veröffentlichung dieser Indexpubilkation wurde sowohl das Jahr der Wägung als auch das Jahr der Indexierung von 2014 auf 2017 verlegt. Hierdurch kommt es gezwungenermaßen zu Veränderungen in den vergangenen Indexständen. 2017 wurde als Wägungsjahr gewählt, da durch die Veröffentlichung der dritten Welle der Studie „Private Haushalte und Ihre Finanzen“ der Deutschen Bundesbank (Deutschen Bundesbank: Monatsbericht April 2019) neue Daten zur Vermögensverteilung deutscher Haushalte zur Verfügung stehen. Sämtliche Quellen, die ebenfalls für das Wägungsschema herangezogen wurden, wurden ebenfalls mit Daten des Jahres 2017 aktualisiert.

Der FvS Vermögenspreisindex erfasst die Preisänderung von Vermögensgütern deutscher Haushalte. Der Index wird mittels des Verfahrens von Laspeyres als gewichteter Durchschnitt von indexierten Preiszeitreihen berechnet, welche jeweils die Entwicklung der Preise von Vermögensgütern in Euro wiedergeben. Der Index ist auf dem Durchschnittswert des Jahres 2017 basiert. Wenn notwendig, wurden qualitätsbereinigte Zeitreihen herangezogen und Erträge, wie z.B. Zinszahlungen, nicht berücksichtigt. Eine Bewertung der Preise wird nicht vorgenommen. Für die Vermögensklasse Aktien gehen bspw. die Aktienpreise und nicht etwa das Preis-Gewinn-Verhältnis ein. Dies entspricht dem Vorgehen bei Güterpreisindizes, in die nur Güterpreise und nicht etwa das Preis-Nutzen-Verhältnis eingehen.

Die Auswahl der relevanten Vermögensgüter erfolgt über die Studie „Private Haushalte und deren Finanzen“ (PHF) der Deutschen Bundesbank (2019). Die Gewichtung der Zeitreihen basiert auf den Umfrageergebnissen der PHF-Studie zum Jahr 2017 und entspricht dem Anteil der Vermögensgüter am Bruttovermögen der deutschen Haushalte. Die Zusammensetzung des Haushaltsvermögens im Bevölkerungsquerschnitt nach Höhe des Vermögens und nach Alter der Haushaltsmitglieder ist sehr heterogen. Daher wird der FvS Vermögenspreisindex zusätzlich für verschiedene Quantile der Verteilung des Nettovermögens deutscher Haushalte (Bruttovermögen abzüglich Verbindlichkeiten) und für verschiedene Altersgruppen (gemessen am Alter der Referenzperson des Haushalts) berechnet.

Die Vermögensgüter eines Haushalts werden in verschiedene Untergruppen des Sach- und Finanzvermögens eingeteilt. Zum Sachvermögen zählen Immobilien, Betriebsvermögen (netto), langfristige Verbrauchsgüter sowie Sammel- und Spekulationsgüter. Unter dem Finanzvermögen werden Sicht- und Spareinlagen, Aktien, Rentenwerte sowie das sonstige Finanzvermögen zusammengefasst. Vermögen in Form von Fondsanteilen und Guthaben bei kapitalbildenden Versicherungsverträgen wird entsprechend der jeweiligen Zusammensetzung auf die vorhergehenden Komponenten aufgeteilt.

Die Preisentwicklung von Immobilienvermögen wird durch die vdp-Immobilienpreisindizes der vdpResearch GmbH erfasst. Der Index „Wohnen“ gibt hierbei die Veränderung der Preise für selbstgenutztes Wohneigentum wieder, während die Preisveränderung sonstiger Immobilien durch den Index „Gesamt“ erfasst wird. Da der Index „Gesamt“ erst ab 2008 unterjährig verfügbar ist, werden Quartalswerte vor 2008 mit Hilfe des durchschnittlichen Jahreswachstums approximiert. Entsprechend der Vermögensverteilung der Haushalte werden die beiden Indizes zueinander gewichtet. Beide Preisindizes basieren auf einer Transaktionsdatenbank, die knapp 90 Prozent der Umsätze des deutschen Immobilienmarkts wiedergibt.

Privates Betriebsvermögen umfasst alle nicht öffentlich gehandelten Unternehmensbeteiligungen privater Haushalte. Die Preisentwicklung wird durch den SDAX Kursindex der Deutschen Börse approximiert, der Preise für Unternehmen des Mittelstands erfasst. Der SDAX Kursindex spiegelt die Preisentwicklung von 50 öffentlich gehandelten Unternehmen der klassischen Industriebranchen wider, die hinsichtlich Marktkapitalisierung und Börsenumsatz den im MDAX gelisteten Werten folgen.

Um die Preisentwicklung langfristiger Verbrauchsgüter wie beispielsweise Nutzfahrzeuge und Möbel zu messen, werden die entsprechenden Komponenten des Verbraucherpreisindex vom Statistischen Bundesamt herangezogen. Die relative Gewichtung erfolgt über den jeweiligen Anteil am Verbraucherpreisindex.

Die Preisentwicklung von Sammel- und Spekulationsobjekten wird durch die vier repräsentativen Güterklassen Schmuck, Kunstobjekte, historische Automobile und kostbare Weine gleichgewichtet erfasst. Die Preismessung von Schmuck erfolgt durch die Komponente „Schmuck aus Edelmetallen“ des Verbraucherpreisindex. Um die Preisentwicklung am Kunstmarkt abzubilden, wird der Artprice Global Index von Artprice.com verwendet. Dieser Preisindex basiert auf Auktionspreisen für Gemälde, Skulpturen, Zeichnungen, Fotographien, Drucken, Aquarelle und Ähnlichem. Zur Preismessung von historischen Automobilen wird der HAGI Top Index der Historic Automobile Group International (HAGI) herangezogen. Der Index verfolgt die Preisentwicklung von 50 seltenen historischen Automobiltypen basierend auf einer Datenbank mit Transaktionen zu mehr als 18.000 Einzelfahrzeugen. Quartalswerte vor 2009 entstammen einer unterjährig interpolierenden gleichgewichteten Rückrechnung. Die Preisentwicklung von kostbaren Weinen wird mit dem Liv-ex Fine Wine 100 der Handelsplattform Liv-ex Ltd. gemessen. Der Index misst die Preisentwicklung des Premiumsegments des Weinhandels für Weine, für die ein Sekundärmarkt existiert. Im Index sind primär Bordeaux Weine enthalten, jedoch auch Weine aus den Weinanbaugebieten Burgund, Rhône, Champagne und aus Italien.

Da Spar- und Sichteinlagen keinem direkten Preis unterliegen, wird angenommen, dass sie keine Preisveränderungen aufweisen und werden daher durch eine konstante Zeitreihe modelliert. Unter anderem fallen in diese Kategorie Giro-, Spar-, Fest- und Tagesgeldkonten, Guthaben auf Bauspar- und nichtstaatlichen Altersvorsorgeverträgen und Forderungen gegenüber anderen Haushalten.

Die Preisentwicklung von Aktien wird durch verschiedene Aktienkursindizes erfasst. Mittels der Daten der Coordinated Portfolio Investment Survey (CPIS) des Internationalen Währungsfonds (IWF) wird die geographische Gewichtung deutscher Aktieninvestitionen bestimmt und, basierend darauf, MSCI-Kursindizes entsprechend zueinander gewichtet.

Analog zum Vorgehen bei den Aktieninvestitionen wird die geographische Verteilung von Renteninvestitionen mittels Daten des IWF und der Bank für Internationalen Zahlungsausgleich (BIZ) bestimmt, und die Preisentwicklung anhand der entsprechenden Rentenpreisindizes von Barclays Bank PLC. berechnet. Hierbei werden sowohl Staats- als auch Unternehmensanleihen mit verschiedener Bonität und Restlaufzeit berücksichtigt.

Das sonstige Finanzvermögen, welches nicht durch die drei vorhergehenden Kategorien abgedeckt ist, wird stellvertretend durch die Entwicklung der Preise von Gold und Rohstoffen gemessen. Für die Preisentwicklung von Rohstoffen wird hierbei der Thomson Reuters Continuous Commodity Index verwendet, welcher die Preisentwicklung von Futures auf diverse Rohstoffe wiedergibt. Der Goldpreis wird über den London Bullion Market erhoben.

Zur Aufteilung des Kapitals, welches in Versicherungsverträgen und Fonds gebündelt ist, werden Angaben des Gesamtverbands der Deutschen Versicherungswirtschaft (GDV) und des Bundesverbands Investment und Asset Management (BVI) genutzt.

Bei Zeitreihen mit tagesaktuellen Werten wird stets der durchschnittliche Tagesendindexstand des letzten Quartalsmonats genutzt. Bei monatlich verfügbaren Indizes wird der letzte Monatswert im Quartal herangezogen.

Durch Revision historischer Daten der zugrundeliegenden Zeitreihen kann es zu einer Abweichung der historischen Indexwerte von vorherigen Veröffentlichungen kommen.

Veröffentlichung

Der FvS Vermögenspreisindex erscheint quartalsweise. Die Indexwerte eines Quartals werden zur Mitte des Folgequartals publiziert:

Erstes Quartal: 15. Mai
Zweites Quartal: 15. August
Drittes Quartal: 15. November
Viertes Quartal: 15. Februar des Folgejahres

Sollte der Termin auf ein Wochenende oder einen gesetzlichen Feiertag fallen, so erfolgt die Veröffentlichung am darauffolgenden Werktag.

Datenquellen:

Artprice.com
Bank für Internationalen Zahlungsausgleich (BIZ)
Barclays Bank PlC
Bundesverband Investment und Asset Management (BVI)
Deutsche Bundesbank
destatis - Statistisches Bundesamt
Gesamtverband der Deutschen Versicherungswirtschaft (GDV) e.V.
Historic Automobile Group International (HAGI)
Internationaler Währungsfonds (IWF)
Liv-ex Ltd
ThomsonReuters
vdpResearch GmbH