🎧 Für Podcast-Liebhaber: In ca. 5 Minuten werden in unserem KI-generierten Podcast (erstellt mit NotebookLM) die wichtigsten Punkte der Studie diskutiert. 

Gesetzestexte sind geduldig und überdauern manchmal sogar Jahrhunderte. So ist das deutsche Handelsgesetzbuch von 1897 auch im Jahr 2026 noch Grundlage für die ordnungsgemäße Buchführung von Unternehmen. Und auch das am 23. Juni 1960 erlassene Bundesbaugesetz wirkt bis heute nach. Vor gut 66 Jahren schaffte das Gesetz die Voraussetzungen für Gutachterausschüsse und Kaufpreissammlungen von Immobilien.  „Auf Grund der Kaufpreissammlungen sind für die einzelnen Teile des Gemeindegebiets oder für das gesamte Gemeindegebiet durchschnittliche Lagewerte (Richtwerte) zu ermitteln. Dabei sind solche Grundstücke, die nach Beschaffenheit, Lage oder Zweckbestimmung besondere preisbestimmende Merkmale haben, gesondert zu berücksichtigen.“ So steht es im Paragrafen 143 des Gesetzes (Bundesbaugesetz: Seite 375).

Die Kaufpreissammlungen sind Vorläufer der heutigen Bodenrichtwerte. Bodenrichtwerte sind amtliche, auf Quadratmeter bezogene Durchschnittspreise für den Boden in einer eingegrenzten Lage. Die Lage kann ein ganzer Stadt- oder Ortsteil sein, ein Ausschnitt davon, oder auch nur ein Teil eines Straßenzuges. Gutachterausschüsse von Städten und Gemeinden legen die Werte auf Basis echter, notariell beglaubigter Kaufpreise fest und aktualisieren diese regelmäßig.

1960 waren alle unbebauten Grundstücke aus der bis dahin geltenden offiziellen Preisbindung entlassen worden, nachdem schon seit 1952 keine Preisbindung für die sogenannten Trümmergrundstücke und den bebauten Boden mehr bestanden hatte (Duwendag 1971: Seite 567). Damit stellte sich die Frage nach einem Orientierungswert.

1. Bodenrichtwerte als Preisanker

Bodenrichtwerte sind wesentlicher Teil der Bemessung der Grundsteuer, die Immobilieneigentümer zu entrichten haben. Sie sind nicht nur deshalb wichtig für Immobilieninteressenten. Denn der Bodenrichtwert ist auch ein zentraler Dreh- und Angelpunkt für die Immobilienbewertung. Potenzielle Käufer oder Verkäufer finden in ihm eine Basis für den Wert des Grund und Bodens, auf dem eine Immobilie steht oder noch gebaut werden soll. Generell gilt: „Steigende Immobilienpreise korrelieren stark mit steigenden Grundstückspreisen“ (Ache, Waltersbacher 2022: Seite 10). Deshalb lohnt ein Blick in die Vergangenheit und auf aktuelle Entwicklungen: Was können Verkäufer und Kaufinteressenten von Immobilien aus der Entwicklung des Bodenrichtwertes ableiten? Grund und Boden nutzen sich im Gegensatz zu Gebäuden nicht ab und benötigen keine Pflege. Der Boden erhält seinen Wert über die Zeit, ein Haus ohne Instandhaltung fällt im Wert früher oder später auf null – oder sogar darunter, weil es Abrisskosten verursacht.

1.1 Städte weit unter Hoch

Immobilieneigentümer in München labten sich lange an steigenden Preisen, die sich in ebenfalls steigenden Bodenrichtwerten widerspiegelten. Als im Sommer 2026 die jüngsten Daten zum teuersten großstädtischen Wohnimmobilienstandort Deutschlands veröffentlicht wurden, zeigte sich jedoch ein verändertes Bild. Um fast ein Drittel sind die Bodenrichtwerte zum Stichtag 1. Januar 2026 gegenüber dem Höchststand Anfang 2022 eingebrochen, nachdem sie zuvor über zwölf Jahre um 285 Prozent gestiegen waren (Abbildung 1).

Am stärksten betroffen war 2025 der Münchner Ortsteil Aschheim mit minus 30 Prozent – dort hatte der Pleite- und ehemalige Dax-Konzern Wirecard einst seinen Firmensitz. 2026 wird es in München möglicherweise weiter bergab gehen. Auf Basis von noch relativ wenigen vorliegenden Auswertungen zeige sich, dass die Preise im ersten Halbjahr 2026 im Mittel um rund acht Prozent unter den Bodenrichtwerten zum 1. Januar 2026 liegen (Gutachterausschuss München Halbjahresreport 2026). Trotz des jüngsten Einbruchs haben die Bodenrichtwerte in München seit 2010 um immer noch durchschnittlich 6,6 Prozent jährlich zugelegt. 

Auch in anderen Städten liegen die Bodenrichtwerte deutlich unterhalb ihrer Hochs. Während Berlin breite Spannen für die Bodenrichtwerte seiner einzelnen Bezirke ausweist und keine langjährigen Durchschnittswerte für das gesamte Stadtgebiet abrufbar sind, gibt es für die anderen sechs der sogenannten Top7-Städte (neben Berlin sind das Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, München, Köln und Stuttgart) längere Zeitreihen, die jedoch unterschiedlich angelegt sind oder erstellt werden müssen.

Köln differenziert zwischen Eigenheim und Geschosswohnungsbau und ermittelt die Werte innerhalb der Stadt noch einmal für zwei Gebiete. Insbesondere die Bodenrichtwerte der teuren Eigenheime der linksrheinischen Ortsteile plus Deutz (rechtsrheinisch) sind deutlich, um rund ein Fünftel, eingebrochen (Abbildung 2).

Im Durchschnitt aller vier ermittelten Kölner Bodenrichtwerte ergibt sich seit 1963 ein Zuwachs von 5,6 Prozent jährlich.

Rheinabwärts in Düsseldorf ist der Abschlag der allgemein ermittelte Bodenrichtwerte mit zehn Prozent vom Hoch bisher moderat ausgefallen. Die Werte haben sich sogar wieder etwas erholt (Abbildung 3).

Um 4,4 Prozent jährlich haben die Bodenrichtwerte seit 1980 in Düsseldorf durchschnittlich zugelegt.

In Frankfurt sind die zuvor überproportional gestiegenen Bodenrichtwerte für Mietobjekte stark gesunken, für eigengenutzte Objekte sind die Preise seit 2020 weitgehend konstant (Abbildung 4).

3,1 Prozent pro Jahr betrug der Wertzuwachs der Bodenrichtwerte durchschnittlich in Frankfurt seit 1996.

In Stuttgart verlieren bevorzugte Wohnlagen derzeit am stärksten an Wert, nachdem diese seit der Jahrtausendwende stärker als andere Lagen zugelegt hatten (Abbildung 5).

In Stuttgart legten die Bodenrichtwerte über die drei Kategorien seit 1960 um durchschnittlich 4,9 Prozent pro Jahr zu.

In der Hansestadt Hamburg hat es mit knapp 30 Prozent Abschlag bis dato einen ähnlich starken Einbruch vom Hoch 2022 gegeben wie in München.

Pro Jahr wuchsen in Hamburg seit 1962 die Bodenrichtwerte um durchschnittlich 5,9 Prozent.

2. Kein bundesweiter Einheitswert

Richtwerte sind Richtwerte. Kaufpreise weichen davon ab.¹ So liegt der Bodenrichtwert für alle Immobilien in der Aldegreverstraße in Paderborn bei derzeit 670 Euro je Quadratmeter. Doch dürften Käufer einer Wohnung den rein von Wohngebäuden geprägten westlichen Teil der Straße gegenüber dem mit Gewerbe durchmischten östlichen Teil bevorzugen und vermutlich im „Westteil“ mehr für den Grundstücksanteil ihrer Immobilien bezahlen. 

Einen einheitlichen Bodenrichtwert für Deutschland gibt es nicht. Lange Zeitreihen sind für die Preisentwicklung von Grund und Boden für Neubauten erhältlich (baureifes Land Wohnbau). Diese sind nicht mit Bodenrichtwerten zu verwechseln, aber für Käufer von Bauland oder neu fertiggestellten Häusern ein ebenfalls valider Preisindikator. Nach einem Knick 2023 ging es bis 2025 insgesamt auf ein neues Hoch (Abbildung 7).

2.1 Preise steigen im Trend

Im Trend sind die Preise für baureifes Land im Wohnbau seit 1962 stetig gestiegen. Einen starken Einbruch gab es von 1991 auf 1992. Der Gund: Mit der Einbeziehung der damaligen neuen Bundesländer sackte der bundesweite, neu ermittelte Preis um rund ein Drittel ab.

Ein Blick vor der Wende zeigt: Grund und Boden haben sich gemessen am „baureifem Land Wohnbau“ in Westdeutschland von 1962 bis kurz nach der Wiedervereinigung um gut den Faktor drei erhöht, real, nach Abzug der Inflation (Abbildung 8).

Im Gesamtdeutschland stiegen die Preise real, nach Abzug der Inflation, dann von 1992 bis 2025 um 236 Prozent (Abbildung 9).

Bis 1991 legten die Preise in Deutschland West nominal (real) um 7,6 (4,0) Prozent pro Jahr zu, gesamtdeutsch von 1992 bis 2025 stiegen sie dann nominal (real) um 5,7 (3,7) Prozent pro Jahr.

Dass Baulandpreise von den Richtwerten abweichen, zeigt der jüngste „Ad-hoc-Marktreport für Bauland“ im Wohnungsbau Berlin. Berlinweit wurden die Grundstücke von Jahresbeginn bis zum 30. Juni 2026 im Durchschnitt nur zu 93 Prozent ihres jeweiligen Bodenrichtwertes zum 1. Januar 2026 verkauft. In Reinickendorf waren es sogar lediglich 82 Prozent. In Spandau erzielten Verkäufer durchschnittlich 100 Prozent, in Pankow 106 Prozent des Bodenrichtwertes.

3.  Boden als Hauptpfand

Wer eine langfristige Kalkulation für seine Immobilie aufmachen will, der rechnet mit den historischen Zuwächsen der Bodenrichtwerte und Kaufpreise von baureifem Land von fünf bis sechs Prozent pro Jahr auf das von ihm erworbene Grundstück oder den erworbenen Grundstücksanteil weiter.² Auch wenn es ähnlich wie beispielsweise bei Aktien Rückgänge, Stagnations- und Haussephasen gibt, ist der langfristige Trend deutlich aufwärtsgerichtet.

Den Gebäudeanteil sollten vorsichtig kalkulierende Kaufinteressenten mit zwei Prozent pro Jahr abwerten – so wie auch der Fiskus bei Bestandsimmobilien rechnet. Wer also beispielsweise eine Wohnung für 400.000 Euro mit einem Grundstückanteil von 100 Quadratmeter und einem aktuellen Bodenrichtwert von 1.000 Euro erwirbt, der zahlt 300.000 Euro auf den Gebäudeanteil.³ Nach 50 Jahren ist die Wohnung rechnerisch nichts mehr wert; der Grundstücksanteil von 100 Quadratmetern hat nach 50 Jahren einen Wert von 1,15 bis 1,84 Millionen Euro (nominale Wertsteigerung von fünf oder sechs Prozent pro Jahr). Der Wertzuwachs der Immobilie insgesamt liegt damit nominal bei 2,1 bis 3,1 Prozent pro Jahr – so sich denn kein Restpreis für den Gebäudeanteil erzielen lassen sollte. Diese Rechnung gilt für Eigennutzer, ohne Nebenerwerbskosten und Instandhaltung.

Generelle Voraussetzung für eine Annahme einer positiven Entwicklung eines Bodenrichtwertes oder eines Preises für baureifes Land ist eine positive Bevölkerungsprognose in der Region, in der eine Immobilie erworben wird. Eine positive Prognose steht in vielen Regionen jedoch auf wackligen Beinen (Schürmann 2025: Seite 26). 

3.1. Unterschiedliche Preisentwicklungen

In den vergangenen Jahren zeigten sich bereits große regionale Unterschiede auf Basis der Entwicklung des durchschnittlichen Preisniveaus für Wohnbauland für Eigenheime, das seit 2011 auf Basis der Daten der Gutachterausschüsse bundesweit dargestellt werden kann (Immobilienmarktbericht Deutschland 2025: Seite 161). 2024 lag der Preis in Regionen mit hohem Preisniveau bei rund 760 Euro pro Quadratmeter, über alle Regionen hinweg betrug der mittlere Preis 200 Euro je Quadratmeter. In Regionen, in denen das Preisniveau sehr gering ist, lag der mittlere Preis bei 40 Euro je Quadratmeter Grundstücksfläche (Abbildung 10).

4. Fazit 

Immobilieneigentümer mussten in den vergangenen Jahren teils herbe Einbrüche beim Gegenwert ihres Grund und Bodens hinnehmen. Das zeigt die Entwicklung der Bodenrichtwerte. Dabei sind Grund und Boden langfristig der Treiber für Wertzuwachs einer Immobilie und damit das Hauptpfand einer Investition. Kaufinteressenten können anhand der Bodenrichtwerte leicht ausrechnen, was denn der Grundstücksanteil einer Immobilie aktuell wert ist, und wie viel sie für den Gebäudeanteil zahlen. Auf dieser Basis lässt sich grundsätzlich eine Wertsteigerungsperspektive errechnen. Weitere Faktoren wie Demografie sollten nicht außen vorgelassen werden.

Referenzen

Ache, Peter / Waltersbacher, Matthias (2022): Der Markt für Wohnbauland – Preisentwicklung und Marktgeschehen unter besonderer Berücksichtigung der größten Städte. Vierteljahrshefte zur Wirtschaftsforschung, Vol. 91(2022), Iss. 1, pp. 9–28

Arbeitskreis der Oberen Gutachterausschüsse, Zentralen Geschäftsstellen und Gutachterausschüsse in der Bundesrepublik Deutschland (AK OGA/, Herausgeber und Urheber, 2025): Immobilienmarktbericht Deutschland 2025, Stand: 15.12.2025, ISBN 978-3-00-085293-0

Bundesbaugesetz Bundesgesetzblatt 341 TeilI 1960, Ausgegeben zu Bonn am 29. Juni 1960

Duwendag, Dieter (1971): Bodenmarkt und Bodenpolitik in der Bundesrepublik Deutschland, Schmollers Jahrbuch für Wirtschafts- und Sozialwissenschaften, ISSN 0036-6234, Duncker & Humblot, Berlin, Vol. 91, Iss. 5, pp. 567-597

Gutachterausschüsse der Städte Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München, Stuttgart

Schürmann, Christof (2025): Gehen dem Immobilienmarkt die Käufer aus?, Flossbach von Storch Research Institute

Statistisches Bundesamt (Destatis)