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Zur Jahresmitte liegt die Vermögenspreisinflation in Deutschland bei ‑3,3 %. Zum vierten Mal in Folge sind die Preise für das Vermögen privater deutscher Haushalte im Vergleich zum Vorjahresquartal gefallen. Der Preisrückgang befindet sich weiterhin auf dem höchsten Niveau seit der Finanzkrise. Allerdings hat der Preisverfall an Dynamik verloren, denn im jüngsten Quartal Q2-2023 bewegten sich die Preise mit -0,1 % seitwärts.
Mit dem jüngsten Rückgang des Vermögenspreisindex setzt sich die Trendwende an den Vermögensmärkten fort, die der seit 2014 anhaltenden Preisrallye ein Ende gesetzt hat. Hauptursache für die Trendwende ist die aufgekommene Konsumentenpreisinflation, die mit der Geldpolitik der vergangenen Dekade, der Fiskalpolitik während der Coronapandemie und den globalen wirtschaftlichen Folgen der Pandemie in Zusammenhang steht. Kapitalmärkte und Notenbanken reagierten auf die Konsumentenpreisinflation mit Zinserhöhungen, die mit einer gewissen Zeitverzögerung zu einem Preisverfall bei Immobilien, dem wichtigsten Vermögenswert der privaten Haushalte in Deutschland, führten. Auch die Preise für Betriebsvermögen und Finanzgüter wie Aktien und Rentenwerte litten stark unter den steigenden Zinsen. Da die Konsumentenpreisinflation aber in der ersten Jahreshälfte nachließ und sich die Befürchtungen einer schweren Rezession bislang nicht bewahrheiteten, stabilisierten sich die Vermögenspreise im jüngsten abgelaufenen Quartal.
Der Flossbach von Storch (FvS) Vermögenspreisindex erfasst die Preisentwicklung des Vermögens deutscher Haushalte. Der Index entspricht der gewichteten Preisentwicklung des Sach- und Finanzvermögens, welches sich im Eigentum deutscher Haushalte befindet. Zum Sachvermögen zählen neben Immobilien- und Betriebsvermögen auch langlebige Verbrauchsgüter sowie Sammel- und Spekulationsobjekte. Das Finanzvermögen unterteilt sich in Aktien, Rentenwerte, Spar- und Sichteinlagen sowie in sonstige Finanzwerte. Immobilien stellen mit Abstand den größten Posten (63,7 %) dar, gefolgt von Betriebsvermögen (11,7 %) sowie Spar- und Sichteinlagen (10,5 %).
Mit Veröffentlichung dieser Indexpublikation wurde sowohl das Jahr der Wägung als auch das Jahr der Indexierung von 2014 auf 2017 verlegt. Hierdurch kommt es gezwungenermaßen zu Veränderungen in den vergangenen Indexständen. 2017 wurde als Wägungsjahr gewählt, da durch die Veröffentlichung der dritten Welle der Studie „Private Haushalte und Ihre Finanzen“ der Deutschen Bundesbank (Deutschen Bundesbank: Monatsbericht April 2019) neue Daten zur Vermögensverteilung deutscher Haushalte zur Verfügung stehen. Sämtliche Quellen, die ebenfalls für das Wägungsschema herangezogen wurden, wurden ebenfalls mit Daten des Jahres 2017 aktualisiert.
Sachwerte (Immobilien, Betriebsvermögen, langlebige Verbrauchsgüter und Sammel- & Spekulationsgüter), die sich im Eigentum privater deutscher Haushalte befinden, wurden zum Ende des zweiten Quartals um -4,3 % günstiger als noch zum Vorjahresquartal gehandelt. Von dem Preisrückgang entfällt ein Prozentpunkt auf das zweite Quartal 2023.
Nach dem starken Preisverfall des Jahres 2022 hat sich der Preis für das Finanzvermögen privater deutscher Haushalte (Spar- und Sichteinlagen, Aktien, Rentenwerte und sonstiges Finanzvermögen) in den letzten drei Quartalen stabilisiert. Im Vergleich zur Vorjahresmitte ist ein leichter Preisanstieg in Höhe von +0,8 % zu verzeichnen.
Nach dem Allzeithoch am deutschen Immobilienmarkt zur Mitte des vergangenen Jahres sind Immobilienpreise (gemessen an den Preisindizes von vdpResearch) kontinuierlich gefallen und werden nun um ‑5,7 % günstiger als zur Vorjahresmitte gehandelt.1 Allerdings fiel der Preisrückgang innerhalb des jüngsten zweiten Quartals mit -1,0 % geringer aus als noch in den beiden vorangegangen Quartalen (-2,1 % in Q1-2023 und ‑1,9 % in Q4-2022). Die abschwächende Dynamik deutet auf eine Stabilisierung des Preisniveaus hin.
Betrachtet man die Preisentwicklung am Immobilienmarkt über fünf Jahre, so steht weiter ein Preisanstieg von knapp 30 Prozent zu Buche und über zehn Jahre liegt der Preisanstieg sogar bei fast 75 Prozent.
Die Gründe für den Preisverfall am Immobilienmarkt sind in den steigenden Kosten der Finanzierung und des Unterhalts einer Immobilie zu finden. Zum einen sind die Zinsen für Hypothekenkredite seit dem Jahr 2021 massiv angestiegen. Während im Jahr 2021 noch Wohnungsbaukredite mit einem Zinssatz in Höhe von einem Prozent abgeschlossen werden konnten, müssen Käufer nun Zinsen in Höhe von vier Prozent tragen. Gleichzeitig sind auch die Preise für Bau, Instandhaltung und Sanierung angestiegen. Auch von staatlicher Seite ist zu erwarten, dass die energetischen Sanierungsanforderungen weiter ansteigen werden und die Zahlungsbereitschaft der Käufer dadurch weiter sinkt. Ebenso schränken Sorgen über eine Rezession die Risikobereitschaft der Käufer ein.
Durch den Kostenanstieg ist die Neubauaktivität innerhalb der vergangenen vier Quartale drastisch eingebrochen, so dass sich das Immobilienangebot nur unzulänglich ausgeweitet hat. Der Nachfrageüberhang, der bereits über die vergangenen Jahre durch den Zuzug in großstädtische Regionen, den Zuzug von Geflüchteten sowie die Präferenz für mehr Wohnfläche ausgeweitet wurde, ist weiter angestiegen. Dies hat verhindert, dass Immobilienpreise stärker fielen als es, gegeben der veränderten Rahmenbedingungen, hätte erwartet werden können.
Die Preise für Betriebsvermögen (Unternehmen, die sich in privatem Eigentum befinden) haben sich weiter stabilisiert, nachdem sie im vorangegangen Jahr stark gefallen waren. Mit +2,5 % liegen die Preise für das Betriebsvermögen privater deutscher Haushalte nun bereits oberhalb des Niveaus der Vorjahresmitte. Während der Preisverfall des vergangenen Jahres auf die gestiegene Konsumentenpreisinflation, geopolitische Konflikte und hohe Energiepreise zurückzuführen war, stabilisierten sich die Preise für Betriebsvermögen wieder, da sich die Sorgen über eine resultierende tiefe Rezession nicht bewahrheiteten.
Langlebige Verbrauchsgüter haben sich mit +5,5 % im Vergleich zur Vorjahresmitte weiter verteuert. Die Teuerungsrate liegt jedoch deutlich unter dem Anstieg der Vorquartale. Beispielsweise lag die Teuerungsrate für Gebrauchsfahrzeuge mit rund sechs Prozent deutlich unter der Teuerungsrate des vergangenen Jahres, die knapp zehn Prozent betrug. Während im vergangenen Jahr noch Lieferkettenprobleme und hohe Preise für Vorprodukte und Energiekosten die Preise nach oben trieben, besserte sich die Problemlage zunehmend.
Der höchste Preisanstieg unter allen Vermögensgütern ist bei den Sammel- und Spekulationsgütern vorzufinden, die sich weiterhin einer hohen Nachfrage erfreuen. Sie wurden um +10,4 % teurer als noch zur Vorjahresmitte gehandelt. Besonders stark fiel der Preisanstieg für Kunstobjekte aus, die sich im Vergleich zum Vorjahresquartal um rund 30 Prozent verteuerten. Grund für den starken Preisanstieg sind weiterhin Aufholeffekte aus der Coronapandemie. Gleichzeitig ließ das Preiswachstum im zweiten Quartal 2023 bereits etwas nach. Andere Güter der Kategorie wie beispielsweise historische Automobile legten nur knapp fünf Prozent im Preis zu und kostbare Weine gerade mal ein Prozent.
Die Preise für Rentenwerte, die sich im Eigentum privater deutscher Haushalte befinden, stabilisierten sich in den vergangenen Quartalen, nachdem im Vorjahr noch ein historischer Preisverfall auf den Rentenmärkten zu verzeichnen war. Im Vergleich zur Vorjahresmitte lag der Preis für das Rentenvermögen noch -4,8 % unterhalb des Vorjahresniveaus. Innerhalb des jüngsten Quartals stagnierten die Preise. Da mehr als zwei Drittel des Rentenvermögens deutscher Haushalte in Titel deutscher Emittenten investiert sind, ist deren Preisentwicklung mit ‑5,1 % richtungsweisend für das gesamte Rentenvermögen. Das übrige Rentenvermögen, welches fast ausschließlich in Europa und Nordamerika investiert ist, musste einen Preisabschlag von rund vier Prozent hinnehmen. Treibende Kraft bei der Preisentwicklung an den Rentenmärkten ist die Konsumentenpreisinflation, welche in den jüngsten Quartalen in Europa und Nordamerika nachließ und für eine Stabilisierung der Rentenmärkte sorgte.
Die Preise für das Aktienvermögen der privaten Haushalte sind in drei der letzten vier Quartale gestiegen und haben sich dadurch von dem Preisverfall des Jahres 2022 erholt. Zur Jahresmitte lag der Preis für das Aktienvermögen +9,6 % oberhalb der Vorjahrespreise. Besonders deutlich fiel die Preiserholung bei deutschen, europäischen und nordamerikanischen Aktien aus. Grund für die Erholung ist die nachlassende Konsumentenpreisinflation und der Umstand, dass sich die Befürchtungen einer starken Rezession bislang nicht bewahrheitet haben. Aktien aus den Emerging und Frontier Markets mussten hingegen teils erhebliche Preisrückschläge hinnehmen.
Der Preis für das sonstige Finanzvermögen, welcher über die Preise von Gold und an der Börse gehandelte Rohstoffe gemessen wird, fiel um -7,4 % im Vergleich zum Vorjahresquartal. An den Rohstoffmärkten kam es zu einer Preiskorrektur von -18,7 %, nachdem die Rohstoffpreise in den Vorjahren innerhalb eines Jahres teilweise um 70 % gestiegen waren. Gold wurde zur Jahresmitte um +3,4 % teurer als zur Vorjahresmitte gehandelt.
Die Preise für Spar- und Sichteinlagen bleiben nach Definition unverändert.
Ein Blick auf den Querschnitt des Nettovermögens privater deutscher Haushalte zeigt, dass Haushalte mit einer hohen Quote an Spar- und Sichteinlagen, wie man sie am häufigsten in der unteren Mittelschicht findet, mit einem Preisverfall von lediglich -0,4 % davonkommen. Bei diesen Haushalten sind Vermögenswerte wie Betriebsvermögen oder Immobilien, die im Preis gefallen sind, seltener vorzufinden. Haushalte der oberen Mittelschicht haben mit -3,9 % den größten Preisverfall zu beklagen, da sie anteilsmäßig über das höchste Immobilienvermögen verfügen.
Im Querschnitt des Alters der Haushalte (gemessen am Alter der Referenzperson des Haushalts) erstreckt sich die Vermögenspreisinflation über das schmale Intervall von -2,6 % bis -3,6 %. Der geringste Preisverfall ist bei den jüngsten Haushalten vorzufinden, da sie über den geringsten Anteil an Immobilien verfügen. Haushalte jenseits des Rentenalters verfügen hingegen anteilsmäßig über das höchste Immobilienvermögen und erleiden daher auch den stärksten Preisrückgang aller Altersgruppen.
Konsumentenpreise sind gemessen am Verbraucherpreisindex des statistischen Bundesamts über die vergangenen vier Quartale um +6,5 % angestiegen. Ein Anstieg von +1,2 Prozent entfällt hierbei auf das jüngste Quartal. Erzeugerpreise legten im gleichen Zeitraum um lediglich +1,8 % zu. Nachdem die Erzeugerpreise in der zweiten Jahreshälfte 2022 noch massiv angestiegen waren, sanken sie in den ersten beiden Quartalen dieses Jahres.
Die Wägung des Vermögenspreisindex wurde mit der vorliegenden Veröffentlichung erstmalst auf das Jahr 2021 aktualisiert. Bis zur vorhergehenden Veröffentlichung (Q1-2023) basierte die Wägung auf dem Jahr 2017. Die Aktualisierung erfolgte anhand der im April 2023 veröffentlichen Studie „Private Haushalte und Ihre Finanzen“ der Deutschen Bundesbank2 mit Hilfe von weiteren Datenquellen (Bundesverband Investment und Asset Management (BVI), Gesamtverband der Deutschen Versicherungswirtschaft (GDV) e.V., Internationaler Währungsfonds (IWF)), die sich ebenfalls auf das Jahr 2021 beziehen.
Die Vermögenszusammensetzung privater deutscher Haushalte hat sich anhand der ausgewerteten Statistiken nicht strukturell geändert. Immobilien fließen nach wie vor mit einem Gewicht von 63,7 % in den Index ein. Auch in den übrigen Komponenten gibt es nur geringe Veränderungen, welche keinen substanziellen Einfluss auf den Index haben.
Tabelle A: Vergleich der neuen und alten Wägung des Vermögenspreisindex
| 2021 (neu) | 2017 (alt) | |
| Bruttovermögen in Tsd. Euro (Mittelwert) | 346,5 | 262,5 |
| Nettovermögen in Tsd. Euro (Mittelwert) | 316,5 | 232,8 |
| Sachvermögen | 78,6 % | 79,4 % |
| Immobilien | 63,7 % | 63,7 % |
| Betriebsvermögen (netto) | 11,5 % | 11,7 % |
| Langlebige Verbrauchsgüter | 3,3 % | 3,5 % |
| Sammel- und Spekulationsgüter | 0,1 % | 0,5 % |
| Finanzvermögen | 21,6 % | 20,6 % |
| Spar- und Sichteinlagen | 10,4 % | 10, 5 % |
| Aktien | 5,2 % | 5,2 % |
| Rentenwerte | 5,4 % | 4,4 % |
| Sonstiges Finanzvermögen | 0,6 % | 0,6 % |
Die Indexierung der Zeitreihen wurde mit der Wägung auf das Jahr 2021 gelegt. Indexkomponenten, die nach dem Jahr der Indexierung stark wachsen oder fallen, erhalten durch die geometrische Verknüpfung der Wachstumsraten einen immer größeren bzw. kleineren Effekt auf den Gesamtindex. Durch die regelmäßige Aktualisierung der Indexierung wird dieser Verzerrung entgegengewirkt.
Unter der neuen Indexierung und Wägung beträgt die Veränderung des Vermögenspreisindex für das erste Quartal 2023 -3,3 Prozent. Mit der alten Wägung und Indexierung läge der Wert bei -3,4 %. Der Rekordwert von +12,1% aus Q3-2021 beträgt unter der neuen Wägung und Indexierung nun +11,4 %. Die Unterschiede entstehen durch den oben beschriebenen Effekt.
Der FvS Vermögenspreisindex erfasst die Preisänderung von Vermögensgütern deutscher Haushalte. Der Index wird mittels des Verfahrens von Laspeyres als gewichteter Durchschnitt von indexierten Preiszeitreihen berechnet, welche jeweils die Entwicklung der Preise von Vermögensgütern in Euro wiedergeben. Der Index ist auf dem Durchschnittswert des Jahres 2021 basiert. Wenn notwendig, wurden qualitätsbereinigte Zeitreihen herangezogen und Erträge, wie z.B. Zinszahlungen, nicht berücksichtigt. Eine Bewertung der Preise wird nicht vorgenommen. Für die Vermögensklasse Aktien gehen bspw. die Aktienpreise und nicht etwa das Preis-Gewinn-Verhältnis ein. Dies entspricht dem Vorgehen bei Güterpreisindizes, in die nur Güterpreise und nicht etwa das Preis-Nutzen-Verhältnis eingehen.
Die Auswahl der relevanten Vermögensgüter erfolgt über die Studie „Private Haushalte und deren Finanzen“ (PHF) der Deutschen Bundesbank (2023). Die Gewichtung der Zeitreihen basiert auf den Umfrageergebnissen der PHF-Studie zum Jahr 2021 und entspricht dem Anteil der Vermögensgüter am Bruttovermögen der deutschen Haushalte. Die Zusammensetzung des Haushaltsvermögens im Bevölkerungsquerschnitt nach Höhe des Vermögens und nach Alter der Haushaltsmitglieder ist sehr heterogen. Daher wird der FvS Vermögenspreisindex zusätzlich für verschiedene Quantile der Verteilung des Nettovermögens deutscher Haushalte (Bruttovermögen abzüglich Verbindlichkeiten) und für verschiedene Altersgruppen (gemessen am Alter der Referenzperson des Haushalts) berechnet.
Die Vermögensgüter eines Haushalts werden in verschiedene Untergruppen des Sach- und Finanzvermögens eingeteilt. Zum Sachvermögen zählen Immobilien, Betriebsvermögen (netto), langfristige Verbrauchsgüter sowie Sammel- und Spekulationsgüter. Unter dem Finanzvermögen werden Sicht- und Spareinlagen, Aktien, Rentenwerte sowie das sonstige Finanzvermögen zusammengefasst. Vermögen in Form von Fondsanteilen und Guthaben bei kapitalbildenden Versicherungsverträgen wird entsprechend der jeweiligen Zusammensetzung auf die vorhergehenden Komponenten aufgeteilt.
Die Preisentwicklung von Immobilienvermögen wird durch die vdp-Immobilienpreisindizes der vdpResearch GmbH erfasst. Der Index „Wohnen“ gibt hierbei die Veränderung der Preise für selbstgenutztes Wohneigentum wieder, während die Preisveränderung sonstiger Immobilien durch den Index „Gesamt“ erfasst wird. Da der Index „Gesamt“ erst ab 2008 unterjährig verfügbar ist, werden Quartalswerte vor 2008 mit Hilfe des durchschnittlichen Jahreswachstums approximiert. Entsprechend der Vermögensverteilung der Haushalte werden die beiden Indizes zueinander gewichtet. Beide Preisindizes basieren auf einer Transaktionsdatenbank, die knapp 90 Prozent der Umsätze des deutschen Immobilienmarkts wiedergibt.
Privates Betriebsvermögen umfasst alle nicht öffentlich gehandelten Unternehmensbeteiligungen privater Haushalte. Die Preisentwicklung wird durch den SDAX Kursindex der Deutschen Börse approximiert, der Preise für Unternehmen des Mittelstands erfasst. Der SDAX Kursindex spiegelt die Preisentwicklung von 50 öffentlich gehandelten Unternehmen der klassischen Industriebranchen wider, die hinsichtlich Marktkapitalisierung und Börsenumsatz den im MDAX gelisteten Werten folgen.
Um die Preisentwicklung langfristiger Verbrauchsgüter wie beispielsweise Nutzfahrzeuge und Möbel zu messen, werden die entsprechenden Komponenten des Verbraucherpreisindex vom Statistischen Bundesamt herangezogen. Die relative Gewichtung erfolgt über den jeweiligen Anteil am Verbraucherpreisindex.
Die Preisentwicklung von Sammel- und Spekulationsobjekten wird durch die vier repräsentativen Güterklassen Schmuck, Kunstobjekte, historische Automobile und kostbare Weine gleichgewichtet erfasst. Die Preismessung von Schmuck erfolgt durch die Komponente „Schmuck aus Edelmetallen“ des Verbraucherpreisindex. Um die Preisentwicklung am Kunstmarkt abzubilden, wird der All Art Index von Art Market Research Developments Ltd. verwendet, auf Grund der Saisonalität der Kunstpreise geglättet wird. Dieser Preisindex basiert auf Auktionspreisen für Gemälde, Skulpturen, Zeichnungen, Fotographien, Drucken, Aquarelle und Ähnlichem. Zur Preismessung von historischen Automobilen wird der HAGI Top Index der Historic Automobile Group International (HAGI) herangezogen. Der Index verfolgt die Preisentwicklung von 50 seltenen historischen Automobiltypen basierend auf einer Datenbank mit Transaktionen zu mehr als 18.000 Einzelfahrzeugen. Quartalswerte vor 2009 entstammen einer unterjährig interpolierenden gleichgewichteten Rückrechnung. Die Preisentwicklung von kostbaren Weinen wird mit dem Liv-ex Fine Wine 100 der Handelsplattform Liv-ex Ltd. gemessen. Der Index misst die Preisentwicklung des Premiumsegments des Weinhandels für Weine, für die ein Sekundärmarkt existiert. Im Index sind primär Bordeaux Weine enthalten, jedoch auch Weine aus den Weinanbaugebieten Burgund, Rhône, Champagne und aus Italien.
Da Spar- und Sichteinlagen keinem direkten Preis unterliegen, wird angenommen, dass sie keine Preisveränderungen aufweisen und werden daher durch eine konstante Zeitreihe modelliert. Unter anderem fallen in diese Kategorie Giro-, Spar-, Fest- und Tagesgeldkonten, Guthaben auf Bauspar- und nichtstaatlichen Altersvorsorgeverträgen und Forderungen gegenüber anderen Haushalten.
Die Preisentwicklung von Aktien wird durch verschiedene Aktienkursindizes erfasst. Mittels der Daten der Coordinated Portfolio Investment Survey (CPIS) des Internationalen Währungsfonds (IWF) wird die geographische Gewichtung deutscher Aktieninvestitionen bestimmt und, basierend darauf, MSCI-Kursindizes entsprechend zueinander gewichtet.
Analog zum Vorgehen bei den Aktieninvestitionen wird die geographische Verteilung von Renteninvestitionen mittels Daten des IWF und der Bank für Internationalen Zahlungsausgleich (BIZ) bestimmt, und die Preisentwicklung anhand der entsprechenden Bloomberg Barclays Rentenpreisindizes berechnet. Hierbei werden sowohl Staats- als auch Unternehmensanleihen mit verschiedener Bonität und Restlaufzeit berücksichtigt.
Das sonstige Finanzvermögen, welches nicht durch die drei vorhergehenden Kategorien abgedeckt ist, wird stellvertretend durch die Entwicklung der Preise von Gold und Rohstoffen gemessen. Für die Preisentwicklung von Rohstoffen wird hierbei der Rogers International Commodity Index verwendet, welcher die Preisentwicklung von Futures auf diverse Rohstoffe wiedergibt. Der Goldpreis wird über den London Bullion Market erhoben.
Zur Aufteilung des Kapitals, welches in Versicherungsverträgen und Fonds gebündelt ist, werden Angaben des Gesamtverbands der Deutschen Versicherungswirtschaft (GDV) und des Bundesverbands Investment und Asset Management (BVI) genutzt.
Bei Zeitreihen mit tagesaktuellen Werten wird stets der durchschnittliche Tagesendindexstand des letzten Quartalsmonats genutzt. Bei monatlich verfügbaren Indizes wird der letzte Monatswert im Quartal herangezogen.
Durch Revision historischer Daten der zugrundeliegenden Zeitreihen kann es zu einer Abweichung der historischen Indexwerte von vorherigen Veröffentlichungen kommen.
Veröffentlichung
Der FvS Vermögenspreisindex erscheint quartalsweise. Die Indexwerte eines Quartals werden zur Mitte des Folgequartals publiziert:
Erstes Quartal: 15. Mai
Zweites Quartal: 15. August
Drittes Quartal: 15. November
Viertes Quartal: 15. Februar des Folgejahres
Sollte der Termin auf ein Wochenende oder einen gesetzlichen Feiertag fallen, so erfolgt die Veröffentlichung am darauffolgenden Werktag.
Datenquellen:
Art Market Research Developments Ltd.
Bank für Internationalen Zahlungsausgleich (BIZ)
Barclays Bank PlC
Bundesverband Investment und Asset Management (BVI)
Deutsche Bundesbank
destatis - Statistisches Bundesamt
Gesamtverband der Deutschen Versicherungswirtschaft (GDV) e.V.
Historic Automobile Group International (HAGI)
Internationaler Währungsfonds (IWF)
Liv-ex Ltd
ThomsonReuters
vdpResearch GmbH
